Как мне оценить и определить лучшие решения по финансированию недвижимости, предоставленные мне?

Руководство для первого покупателя

Вы запутались во всех терминах, связанных с ипотекой, и вам трудно найти правильное значение терминов ипотеки?

"Фиксированный срок", "Переменная ставка", "Погашение", "Срок владения", "LTV", "DBR" и т. д. Хотите купить дом, но запутались и отложили жаргон? Что ж, мы надеемся, что это руководство поможет заполнить пробелы.

Приравненный ежемесячный платеж (EMI)

Относится к ежемесячным платежам, которые вы делаете для погашения суммы кредита, в течение срока кредита. EMI = платеж в счет основной суммы ипотечного кредита + выплата процентов

Выкуп/перезакладывание

Передача ипотеки от одного кредитора к другому.

Плата за досрочное погашение (ERC)

Как следует из названия, ERC относится к комиссиям, которые кредиторы могут взимать с вас, если вы решите погасить ипотечный кредит раньше, чем первоначальный срок кредита. Эти сборы в настоящее время регулируются Центральным банком ОАЭ, и покупатели могут рассчитывать на выплату 0-2% от непогашенной суммы кредита в зависимости от того, когда они закроют свой кредит. Комиссия составляет 2% в течение периода с фиксированной ставкой и 1% в период с переменной ставкой, а также бесплатно после 7-го года ипотеки.

Капитал

Когда вы начинаете выплачивать ипотечный кредит, вы начинаете строить капитал в собственности. Например, если вы купили недвижимость стоимостью 1,5 млн дирхамов ОАЭ и уже выплатили 500 000 дирхамов ОАЭ, это означает, что вы создали собственный капитал на сумму 1 000 000 дирхамов ОАЭ. Это позволяет вам взять либо дополнительный кредит/выпуск собственного капитала, что является дополнительным заимствованием вашего существующего кредита, который можно использовать для различных целей.

Выпуск капитала/Пополнение/Дополнительное заимствование/Дальнейший аванс

После того, как ипотечный кредит был полностью выплачен, вы можете подать заявку на дополнительный кредит в любое время, при условии, что вы соответствуете требованиям. Вы можете использовать накопленный капитал в своем доме, чтобы взять кредит для консолидации кредитов или погасить непредвиденные расходы.

Кредит к стоимости (LTV)

Кредит к стоимости относится к проценту от стоимости имущества, который кредитор готов одолжить вам. Это регулируется правилами центральных банков ОАЭ, с подробностями ниже.

Срок/Срок пребывания в должности

Это период времени, в течение которого вы соглашаетесь погасить ипотечный кредит. Условия ипотечного кредита регулируются Центральным банком ОАЭ с минимальным периодом 3 года и максимальным периодом 25 лет.

Типы ипотечных ставок

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой

Взимать фиксированную процентную ставку, которая не меняется в течение всего срока кредита. Хотя сумма основного долга и процентов, выплачиваемых каждый месяц, варьируется от платежа к платежу, общая сумма ежемесячного платежа остается неизменной.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой – отличный вариант для тех, кто предпочитает:

• Фиксированные платежи. Ваши ежемесячные платежи останутся постоянными в течение всего срока действия фиксированной процентной ставки.
• Не зависит от изменений общих процентных ставок — вы защищены от резкого повышения процентных ставок, но также не можете воспользоваться более низкими ставками, если не рефинансируете.

Ипотека с плавающей ставкой

Процентные ставки могут изменяться через регулярные промежутки времени (обычно ежегодно) кредитором или в Дату проверки счета. Это означает, что ваши ежемесячные платежи обычно меняются из года в год и могут уменьшаться или увеличиваться.

Почему это может подойти вам:

• Переменные платежи. Ваши ежемесячные платежи по ипотеке могут меняться из года в год. Поэтому, чтобы избежать каких-либо неожиданных сюрпризов, вам следует потратить время на то, чтобы понять, как движется курс.
• Возможность более низких платежей. Однако, поскольку ставки варьируются, вам может быть предложена более низкая начальная процентная ставка.
• Расчет ставки. Переменные ставки обычно связаны со стандартной ставкой, которая может быть ставкой Центрального банка или внутренней базовой ставкой, установленной финансовым учреждением. Если вы хотите быть информированным заемщиком, разумно знать, на чем основана ваша переменная процентная ставка.

Способ погашения

Существует множество различных типов ипотечных кредитов, каждый из которых предлагает различные функции и преимущества. Существуют также различные способы погашения ипотечных кредитов. Тип ипотечного кредита, который подойдет вам лучше всего, полностью зависит от ваших обстоятельств как сейчас, так и в будущем.

Погашение ипотечных кредитов

При погашении кредита ваши ежемесячные платежи состоят из двух элементов:

• Проценты, которые вы платите по кредиту
• Возврат суммы капитала.

Точная пропорция возвращаемого капитала по отношению к уплаченным процентам зависит от срока кредита. Более короткий срок обычно означает, что вы начнете платить больше капитала, чем проценты на более ранней стадии.

Кредит на погашение является единственным вариантом, который гарантирует погашение кредита в течение определенного срока, при условии, что вы будете вносить платежи.

Ипотечные кредиты только под проценты

С кредитом только для процентов ваши ежемесячные платежи покрывают проценты, и капитал не возвращается. Поскольку вы выплачиваете только проценты, ваши ежемесячные платежи ниже, чем кредит на погашение аналогичной стоимости. Однако вам нужно будет найти способ погасить капитал в конце вашего периода «Только проценты». Способ оплаты только на основе процентов можно выбрать как для строящихся, так и для завершенных фаз недвижимости. Обратите внимание, однако, что в соответствии с правилами Центрального банка ОАЭ кредиты только под проценты могут быть предоставлены только при покупке недвижимости в инвестиционных целях со сроком кредита не более 5 лет с даты первого использования.

Страхование

Большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы у вас была страховка. Он может быть разных типов, и мы надеемся, что следующее прояснит любые вопросы.

Страхование защиты кредита/страхование жизни

Для большинства кредиторов обязательно наличие страховки защиты кредита (LPI) в течение срока кредита, чтобы покрыть общую сумму займа. Страховка может покрывать ряд рисков, включая болезнь, инвалидность или смерть. Премия обычно взимается ежемесячно и обычно добавляется к ежемесячному платежу по ипотечному кредиту. Стоимость страховки зависит от ряда факторов, которые могут включать возраст, состояние здоровья, образ жизни, привычки к курению или продолжительность страхового покрытия. Большинство кредиторов предлагают это страхование как часть своей групповой политики. В качестве альтернативы, если вы хотите использовать свой собственный страховой полис, многие кредиторы позволят вам назначить его, хотя за это может взиматься плата. Кроме того, при определенных обстоятельствах клиентам может быть разрешено отказаться от страховки.

Страхование имущества/зданий

Этот страховой полис защищает владельца в случае определенных видов ущерба имуществу. Страхование имущества обычно покрывает пожар, ветер, град, кражу и многое другое. Страхование имущества оплачивается ежегодно, и большинство кредиторов предлагают этот полис. Страхование имущества является обязательным для вилл и таунхаусов. Недавние пожары в зданиях в Дубай Марине, Мусаффе и на острове Саадият показали, что материальный ущерб представляет собой вполне реальный риск. В результате всем покупателям предлагается проверить договоренности о страховании любых многоквартирных домов, где они покупают.

Страхование содержания

Это обеспечивает покрытие, которое оплачивает повреждение или потерю личных вещей человека, пока они находятся в доме этого человека. Страхование содержимого, как правило, не является обязательным, но предлагается большинством кредиторов. Страхование имущества особенно выгодно для ценных предметов, таких как ювелирные изделия и произведения искусства, которые имеют уникальную ценность и которые трудно заменить.

Выплата процентов по денежной ссуде запрещена законами шариата, поэтому многие кредиторы предлагают исламские ипотечные кредиты, соответствующие законам шариата, а также «обычные» ипотечные кредиты.

Что такое обычная ипотека?

При обычной ипотеке финансовое учреждение, такое как банк, ссудит деньги на покупку нового дома и будет взимать проценты по этой ссуде.

Обычная ипотека состоит из основного долга (суммы займа), а также процентов, взимаемых по кредиту. По большинству ипотечных кредитов основная сумма и проценты выплачиваются ежемесячно в течение 25 лет, поэтому они также известны как ипотечные кредиты с погашением.

В первые годы большая часть платежей заемщика направлена на погашение процентов, а меньшая часть — на уменьшение основной суммы долга. По мере приближения конца срока это переключается, так что каждый месяц из первоначального кредита выплачивается больше.

Что такое исламская ипотека?

Исламский жилищный кредит работает по-другому, потому что исламским финансовым учреждениям запрещено взимать проценты. Существует несколько исламских моделей финансирования, мураба и иджара являются двумя ключевыми моделями, используемыми для ипотечных кредитов.

Мурабаха финансирование

При финансировании Мурабаха банк покупает недвижимость от имени клиента и «перепродает» ее ему с прибылью. Затем покупатель платит банку ежемесячными платежами.

Исламским банкам требуется залог для защиты от невыплаты покупателем своих платежей, поэтому недвижимость регистрируется в банке до тех пор, пока все платежи по ипотеке не будут завершены, хотя есть некоторые банки, которые включат имя арендатора в документ о праве собственности.

Преимущество ипотечного кредита, соответствующего шариату, заключается в том, что за просроченные платежи не взимаются дополнительные проценты (хотя банк может взимать фиксированную комиссию).

Иджара финансирование

Другой применяемой исламской моделью финансирования является иджара, которая представляет собой соглашение о покупке и обратной аренде. Эта модель полезна, если вы покупаете недвижимость вне плана, поскольку платежи не производятся до тех пор, пока недвижимость не будет завершена.

В качестве примера, вот простой расчет с исламской ипотекой с использованием Иджара

Предположим, вы покупаете недвижимость стоимостью 1 000 000 дирхамов ОАЭ и вносите первоначальный взнос в размере 200 000 с кредитом в размере 800 000, который необходимо погасить в течение 4 равных ежегодных платежей. В настоящее время вы будете владеть 20%, и после этого ваш график погашения будет выглядеть следующим образом:

То есть, по сути, с годами вы покупаете большую часть права собственности на дом, аналогично принципу обычной ипотеки. Как «совладелец» дома банк взимает с вас «арендную плату». Однако по мере того, как вы выкупаете долю собственности банка, обязательства по аренде со временем уменьшаются. Предположим, что арендная плата составляет 200 000 в год, вы будете платить следующим образом:

Взятие ипотеки — одно из самых важных финансовых решений, которое вы принимаете, поэтому важно регулярно пересматривать свои расходы по ипотеке и принимать меры для их снижения, где это возможно. Вы можете сэкономить сотни тысяч дирхамов в течение срока ипотеки.

Что такое перезакладывание?

Перезакладывание — это когда вы заменяете существующую ипотеку новой, либо у вашего текущего кредитора, либо у нового, который «выкупит» ваш существующий долг.

Когда следует перезакладывать?

Если вы пользуетесь ипотекой с фиксированной ставкой и все еще находитесь в пределах фиксированного периода, мы рекомендуем пересмотреть вашу ипотеку незадолго до окончания фиксированного периода. Около двух месяцев дает вам время, чтобы рассмотреть варианты. Если у вас ипотека с плавающей процентной ставкой, пересмотр вашей ипотеки раз в год должен гарантировать, что вы останетесь на хорошей сделке.

Как узнать, стоит ли перезакладывать?

Чтобы определить, стоит ли повторно закладывать, вам нужно выяснить, сможете ли вы окупить затраты на перезакладывание и начать откладывать деньги в разумные сроки. Если вы переходите на ипотеку с фиксированной процентной ставкой, вы должны стремиться окупить затраты в течение периода с фиксированной процентной ставкой. Это связано с тем, что вы вернетесь к более высокой ставке, как только закончится фиксированный период, и вам может потребоваться перезаложить кредит снова.

Есть три ключевых фактора, которые определяют, стоит ли перезакладывать:

• основная процентная ставка вашей существующей и новой ипотеки
• расходы на перезакладывание
• любые штрафы за выход, которые вам, возможно, придется заплатить.

Хороший консультант по ипотеке сможет провести для вас анализ затрат и посоветовать, имеет ли для вас финансовый смысл повторная ипотека.

Шаг 1. Сравните процентные ставки

Если у вас ипотека с плавающей процентной ставкой или возвратная ставка, скорее всего, вы сможете найти более выгодное предложение.

Всегда стоит пойти в банк или кредитора, у которого у вас есть ипотечный кредит, и спросить их, что они предложат, чтобы сохранить вас в качестве своего клиента. Затем вы можете использовать это для сравнения с другими ипотечными кредитами на рынке.

Шаг 2. Рассчитайте свои расходы на перезакладывание

Перезакладывание не является бесплатным. Вам нужно будет заплатить несколько сборов, связанных с получением новой ипотеки, поэтому обязательно учитывайте их, когда оцениваете, стоит ли перезакладывать:

Шаг 3. Узнайте, каковы ваши штрафы за выход

Скорее всего, ваш банк взимает с вас штраф за досрочное погашение ипотечного кредита. Если вы повторно закладываете, ваш новый банк возьмет на себя эти расходы, добавив их к вашей ипотеке (поэтому вам нужно будет учитывать штрафы плюс проценты).

В 2019 году Центральный банк ОАЭ постановил, что кредиторы могут взимать до 1% или 10 000 дирхамов, в зависимости от того, какая сумма меньше, с клиентов, которые досрочно выходят из ипотеки.

Перезакладывание не является проблемой, и многие могут сэкономить десятки, сотни или даже тысячи дирхамов.

Хотя перезакладывание может показаться хлопотным, экономия того стоит. Поэтому, взяв ипотечный кредит, не забывайте регулярно пересматривать его.

Обращение к независимому консультанту по ипотеке — самый простой способ перезаложить кредит. Они проанализируют ваши потенциальные расходы и сбережения и найдут для вас лучшие продукты на рынке. Не медлите — вы можете потерять много денег, вместо этого свяжитесь с нашим консультантом по ипотечным кредитам PSI, чтобы избавить вас от хлопот и помочь вам значительно сэкономить на ипотеке.