想象一下，在迪拜最繁忙的商业区之一租赁商业地产，却连续八个月没有收到租金。这就是最近迪拜租赁纠纷中心（RDC）处理的一宗案件的背景，一名租户因累积了241.5万迪拉姆的未付租金而被勒令搬离商业湾的物业。

租户曾试图结清所有未付款项，但其要约和存款均已超过适用的30天通知期。一审委员会裁定，迟交租金的尝试并不能阻止驱逐。

该裁决突显了迪拜租赁框架的一个重要部分：租户必须在适用时间内对正式付款通知作出回应，而房东在寻求收回其物业之前，需要遵循正确的法律程序。

以下是事件经过、迪拜租赁法第25条的规定，以及该裁决对房东和租户的意义。

商业湾案件：240万迪拉姆租金纠纷如何展开

该纠纷涉及一份商业租赁协议，总租金价值为2,415,000迪拉姆。根据报告的案件详情，租户从租赁开始就未支付任何租金。八个月后，全部金额仍未支付。

从一开始就未支付租金

租户在商业租赁的头八个月内未能支付租金，导致合同规定的全部租金未付。

对于房东而言，这意味着需要通过正式法律程序追讨未付租金并收回物业。

房东发出了30天通知

房东发出了正式通知，要求租户在收到通知后30天内结清未付租金或搬离物业。

租户在此期间内未结清款项。

租户在截止日期后尝试付款

在诉讼过程中，租户提交了一份证书，显示已要约并存入全部未付租金。该文件旨在证明其曾尝试履行付款义务。

然而，一审委员会发现，要约和存款是在30天期限届满后才进行的。迟交的尝试未能阻止驱逐令。

委员会做出了什么决定？

委员会命令租户：

  • 搬离商业物业，并将其移交给空置且无物品的状态。
  • 按照适用的年度合同租金率支付额外租金，直至实际驱逐日期。
  • 支付相关费用和成本。

该决定说明了付款回应的时机如何影响租赁纠纷。它还显示了为什么房东和租户应保留适当记录并遵循所需程序。

迪拜租赁法关于未付租金和驱逐的规定

迪拜的房东-租户关系受2007年第26号法律（经2008年第33号法律修订）管辖。

涉及未付租金的租赁纠纷的关键条款之一是第25(1)(a)条。它允许房东在租赁合同到期前寻求驱逐，如果租户在收到付款通知后30天内未能支付租金或其任何部分，除非双方另有约定。

30天驱逐通知规则如何运作

30天期限是法律程序的重要组成部分。

一些细节值得关注：

期限从通知送达时开始。 30天是从租户收到正式付款通知的日期算起，而不是简单地从原始租金到期日算起。

送达方式很重要。 第25条规定，为此驱逐理由，通知应通过公证人或挂号信送达。房东应保留显示通知送达时间的证据。

驱逐并非自动发生。 如果租户未在适用期限内付款，房东可以通过RDC提起驱逐诉讼。中心在作出决定前会审议诉讼请求和支持证据。

错过付款并不赋予房东立即收回物业的权利。所需的通知和法律程序仍然适用。

第25条下的其他提前驱逐理由

未付款并不是房东在租赁合同到期前寻求驱逐的唯一原因。

第25条还涵盖其他情况，包括：

  • 将物业用于非法目的： 租户将物业用于非法目的或允许其用于非法目的，或以违反公共秩序或道德的方式使用。
  • 商业物业空置： 如果商业物业在没有正当理由的情况下连续空置30天或在一年内非连续空置90天，租户可能面临驱逐，除非双方另有约定。
  • 违反法律或合同义务： 如果租户未能履行法律或合同义务，且在收到所需通知后30天内未纠正违约行为，房东可以寻求驱逐。

适用的条件和通知要求取决于所依据的具体理由。

为什么迟交租金未能阻止驱逐

租户可能会认为在任何时候支付全部未付余额都将解决租赁纠纷。然而，商业湾案件表明了付款时机的重要性。

租户仅在30天通知期满后才提交了要约和存款证书。委员会不接受这种迟交的尝试作为阻止驱逐的理由。

当房东拒绝接受租金时，存在一个重要的区别。

迪拜通过RDC提供了正式的要约和存款程序。根据迪拜土地局的指导，当房东拒绝付款时，租户可以申请通过中心存入租金。一旦法官接受申请，租户即被视为从接受之日起已付款。

此程序不应与简单地在法定截止日期过后尝试付款混淆。遇到付款被拒的租户应及时寻求关于正式程序的指导，而不是依赖非正式安排。

本案的教训并非是每次迟交租金都会自动导致驱逐。相反，结果取决于具体情况、适用的通知要求以及各方是否遵守了相关的法律程序。