我如何评估和确定提供给我的最佳房地产融资解决方案？

首次购买者指南

您是否迷失了与抵押贷款相关的所有条款，并且难以找到抵押条款的正确含义？

“Fixed term”、“Variable rate”、“Repayment”、“Tenure”、“LTV”、“DBR”等。想买房，却被术语搞糊涂了？那么，我们希望本指南有助于填补空白。

等额每月分期付款 (EMI)

指您在贷款期限内每月为偿还贷款金额而支付的款项。 EMI = 支付抵押贷款本金 + 支付利息

买断/再抵押

将您的抵押贷款从一个贷方转移到另一个贷方。

提前还款费用 (ERC)

顾名思义，ERC 是指如果您决定在贷款初始期限之前还清抵押贷款，贷方可能会向您收取的费用。这些费用现在由阿联酋中央银行监管，买家可能需要支付未偿还贷款金额的 0-2%，具体取决于他们何时关闭贷款。固定利率期间费用为2%，浮动利率期间费用为1%，抵押第7年后免费。

公平

当您开始还清抵押贷款时，您就开始在房产中建立资产。例如，如果您购买了价值 150 万迪拉姆的房产并且已经还清了 500,000 迪拉姆，这意味着您已经在您的房产中积累了价值 1,000,000 迪拉姆的资产。这使您可以进行补充贷款/股权发行，这是对现有贷款的额外借款，可用于多种目的。

股权发行/充值/额外借款/进一步垫款

抵押贷款全额支付后，您可以根据资格随时申请额外借款。您可以使用房屋中的累积资产来贷款以合并贷款，或支付意外费用。

贷款价值比 (LTV)

贷款价值比是指贷方愿意借给您的财产价值的百分比。这受阿联酋中央银行法规的约束，具体细节如下。

任期/任期

这是您同意还清抵押贷款的时间长度。抵押贷款期限/任期由阿联酋中央银行规定，最短期限为 3 年，最长期限为 25 年。

抵押贷款利率类型

固定利率抵押贷款

收取在整个贷款期限内不变的固定利率。虽然每个月支付的本金和利息金额因付款而异，但每月总付款额保持不变。

固定利率抵押贷款对于那些喜欢以下情况的人来说是一个很好的选择：

• 固定付款 - 在固定利率期间，您的每月付款将保持不变。
• 不受一般利率变化的影响——您可以免受利率急剧上升的影响，但也无法利用较低的利率，除非您进行再融资。

可变利率抵押贷款

贷方可以定期（通常是每年一次）或在账户审查日更改利率。这意味着您的每月付款通常会逐年变化，可能会减少或增加。

为什么它可能适合您：

• 可变还款额——您每月的按揭还款额可能每年都在变化。因此，为避免出现意外情况，您应该花时间了解利率趋势。
• 较低付款的可能性——但是，由于利率是可变的，您可能会获得较低的起始利率。
• 利率计算——浮动利率通常与标准利率挂钩，标准利率可能是中央银行利率，也可能是金融机构设定的内部基准利率。如果您想成为一个知情的借款人，明智的做法是了解您的可变利率是基于什么。

还款方式

有许多不同类型的抵押贷款可供选择，每种都有不同的特点和好处。也有多种方式可以偿还抵押贷款。最适合您的抵押贷款类型完全取决于您现在和将来的情况。

偿还按揭贷款

使用还款贷款，您的每月分期付款由两个部分组成：

• 您为贷款支付的利息
• 资本总额的偿还。

偿还资本与支付利息的确切比例取决于贷款期限。较短的期限通常意味着您将在较早的阶段开始支付比利息更多的本金。

还款贷款是保证在规定期限内偿还贷款的唯一选择，前提是您要按时还款。

只付利息抵押贷款

使用只付息贷款，您的每月还款额可以支付利息，无需偿还本金。由于您只偿还利息，因此您的每月还款额低于同等价值的还款贷款。但是，您需要找到一种方法在只还利息期结束时偿还本金。可以为在建物业阶段和已完成的物业阶段选择只付利息的付款方式。但是请注意，根据阿联酋中央银行的规定，只有在以投资为目的购买房产时才能提供只付息贷款，贷款期限从第一次提款之日起不超过 5 年。

保险

大多数抵押贷款机构要求您购买保险。它可以有多种类型，我们希望以下内容可以解决所有问题。

贷款保障保险/人寿保险

对于大多数贷方而言，在贷款期限内必须购买贷款保障保险 (LPI)，以涵盖借入的总金额。保险可能承保多种风险，包括疾病、残疾或死亡。保费通常按月收取，通常会添加到抵押贷款的每月分期付款中。保险费用取决于许多因素，包括年龄、健康状况、生活方式、吸烟习惯或保险期限。大多数贷方将提供此保险作为其团体政策的一部分。或者，如果您想使用自己的保单，许多贷方会允许您转让它，尽管这样做可能会收取费用。此外，在某些情况下，客户可能会被允许选择退出保险。

财产/建筑物保险

如果财产受到某些类型的损坏，该保险单可保护业主。财产保险通常涵盖火灾、风、冰雹、盗窃等。财产保险每年收费一次，大多数贷方都会提供此保单。别墅和联排别墅必须购买财产保险。最近在迪拜码头、穆萨法和萨迪亚特岛发生的建筑火灾表明，财产损失是一个非常现实的风险。因此，鼓励所有买家检查他们购买的任何塔楼的保险安排。

财物保险

这提供了一个承保范围，用于支付位于个人家中的个人财产的损坏或丢失。财物保险通常不是强制性的，但大多数贷方都会提供。 Contents Insurance 对于珠宝和艺术品等具有独特价值且难以替代的贵重物品尤其有利。

伊斯兰教法禁止支付贷款利息，因此许多贷方提供符合伊斯兰教法的伊斯兰抵押贷款以及“传统”抵押贷款。

什么是传统抵押贷款？

对于传统的抵押贷款，银行等金融机构将借钱购买新房，并收取这笔贷款的利息。

传统抵押贷款由本金（借款金额）和贷款利息组成。对于大多数抵押贷款，本金和利息在 25 年内每月还清，这就是它们也被称为还款抵押贷款的原因。

在早些年，借款人的大部分还款都是用来偿还利息的，只有一小部分会减少本金。随着期限的临近，这种情况会发生变化，以便每月从原始贷款中还清更多。

什么是伊斯兰抵押贷款？

伊斯兰房屋贷款的运作方式不同，因为伊斯兰金融机构被禁止收取利息。有几种伊斯兰融资模式，Murabah 和 Ijarah 是用于住房贷款的两个主要模式。

穆拉巴哈融资

通过 Murabaha 融资，银行代表客户购买房产并“转售”给他们以获利。然后，买方通过每月分期付款的方式还款给银行。

伊斯兰银行需要抵押品来防止买家不还款，因此在所有抵押贷款付款完成之前，房产会在银行登记，尽管有些银行会将租户的名字写在产权契据上。

符合回教条律的房屋贷款的一个优点是，逾期付款无需额外支付利息（尽管银行可能会收取固定费用）。

Ijarah融资

另一种应用的伊斯兰融资模式是 Ijarah，这是一种购买和回租安排。如果您要购买期房，此模型很有用，因为在房产完工之前不会付款。

例如，这是一个使用 Ijarah 的伊斯兰抵押贷款的简单计算

假设您要购买价值 1,000,000 迪拉姆的房产，并且您支付了 200,000 迪拉姆的首付和 800,000 迪拉姆的贷款，分 4 年等额分期偿还。您目前拥有 20%，此后，您的还款计划如下所示：

因此，基本上，多年来，您购买的是房屋的大部分所有权，类似于传统抵押贷款的原则。作为房屋的“共同所有人”，银行向您收取“租金”费用。但是，当您买下银行的所有权份额时，租金负债会随着时间的推移而减少。假设租金是每年200,000，你会支付如下：

申请抵押贷款是您做出的最重大的财务决定之一，因此定期审查您的抵押贷款成本并采取行动尽可能降低成本非常重要。在抵押贷款期限内，您可以节省数十万迪拉姆。

什么是转按？

转按是指您用新的抵押贷款替换现有的抵押贷款，可以是与您当前的贷方合作，也可以是与将“买断”您现有债务的新贷方合作。

你应该什么时候转贷？

如果您使用的是固定利率抵押贷款并且仍在固定期限内，我们建议您在固定期限结束前不久检查您的抵押贷款。大约两个月让您有时间查看选项。如果您使用的是可变利率抵押贷款，那么每年审查一次抵押贷款应该可以确保您的贷款划算。

你怎么知道转按是否值得？

要确定是否值得转按，您需要弄清楚您是否可以在合理的时间内收回转按成本并开始存钱。如果您正在转向固定利率抵押贷款，您应该寻求在固定利率期限内很好地收回成本。这是因为一旦固定期限结束，您将恢复到更高的利率，并且可能需要再次转按。

决定是否值得转按的三个关键因素：

• 您现有和新抵押贷款的总体利率
• 转按费用
• 您可能需要支付的任何退出罚款。

一位优秀的抵押贷款顾问将能够为您进行成本分析，并就转按是否具有财务意义提出建议。

步骤 1. 比较利率

如果您使用可变利率抵押贷款或回归利率抵押贷款，您可能会找到更划算的贷款。

去银行或贷方总是值得的，你有你的抵押贷款，并询问他们会提供什么来让你成为他们的客户。然后，您可以使用它来与市场上的其他抵押贷款进行比较。

第 2 步：计算您的转按费用

转按不是免费的。您需要支付与申请新抵押贷款相关的几项费用，因此在评估是否值得重新抵押时，请确保将这些因素考虑在内：

第 3 步：了解您的退出惩罚是什么

您的银行很可能会因提前退出抵押贷款而向您收取罚款。如果您转按，您的新银行将通过将这些费用添加到您的抵押贷款中来承担这些费用（因此您需要考虑罚款和利息）。

2019 年，阿联酋中央银行颁布法令，贷款人可以向提早退出抵押贷款的客户收取最高 1% 或 10,000 迪拉姆的费用，以较低者为准。

转按并不麻烦，许多可以节省数十、数百甚至数千迪拉姆

虽然重新抵押可能感觉很麻烦，但节省下来的钱是值得的。因此，一旦您申请了抵押贷款，请务必定期对其进行审查。

询问独立抵押贷款顾问是最简单的转按方式。他们将分析您的潜在成本和节省，并为您找到市场上最好的产品。不要拖延——您可能会损失很多钱，而是联系我们的 PSI 抵押贷款顾问，让您免去麻烦，并帮助您在抵押贷款上节省大笔费用。