Bana sunulan en iyi gayrimenkul finansmanı çözümlerini nasıl değerlendirip belirleyebilirim?

İlk Kez Alıcı Rehberi

İpotek ile ilgili tüm terimler arasında kayboldunuz ve ipotek koşullarının doğru anlamını bulmakta zorluk mu çekiyorsunuz?

"Sabit vade", "Değişken oran", "Geri ödeme", "Kullanım süresi", "LTV", "DBR" vb. Bir ev satın almak istiyorsunuz, ancak jargondan dolayı kafanız karıştı ve ertelediniz mi? Bu kılavuzun boşlukları doldurmaya yardımcı olacağını umuyoruz.

Eşit Aylık Taksit (EMI)

Kredi vadesi boyunca kredi tutarının geri ödenmesi için yaptığınız aylık ödemeleri ifade eder. EMI = ipotek anaparasına yönelik ödeme + faiz ödemesi

Satın Alma/Yeniden İpotek

İpotekinizi bir borç verenden diğerine aktarmak.

Erken Geri Ödeme Ücretleri (ERC)

Adından da anlaşılacağı gibi ERC, ipoteği kredinin başlangıç döneminden önce ödemeye karar vermeniz durumunda kredi verenlerin sizden talep edebileceği ücretleri ifade eder. Bu masraflar artık BAE Merkez Bankası tarafından düzenleniyor ve alıcılar, kredilerini ne zaman kapattıklarına bağlı olarak ödenmemiş kredi tutarının %0-2'sini ödemeyi bekleyebiliyorlar. Ücret sabit faiz döneminde %2, değişken faiz döneminde %1 olup, kredinin 7. yılından sonra ücretsizdir.

Eşitlik

İpotekinizi ödemeye başladığınızda mülkte eşitlik oluşturmaya başlarsınız. Örneğin, 1,5 milyon AED değerinde bir mülk satın aldıysanız ve zaten 500.000 AED ödediyseniz bu, mülkünüzde 1.000.000 AED değerinde özsermaye oluşturduğunuz anlamına gelir. Bu, mevcut kredinize çeşitli amaçlarla kullanılabilecek ek borçlanma anlamına gelen ilave kredi/özsermaye sürümü almanıza olanak tanır.

Özsermaye Sürümü/Tamamlama/Ek Borçlanma/İleri Avans

Bir ipotek tamamen ödendikten sonra, uygunluk durumuna bağlı olarak istediğiniz zaman ek borçlanma başvurusunda bulunabilirsiniz. Kredileri konsolide etmek için kredi almak veya beklenmedik masrafları ödemek için evinizde biriken özsermayeyi kullanabilirsiniz.

Kredi/Değer Oranı (LTV)

Kredi-değer oranı, borç verenin size borç vermek istediği mülk değerinin yüzdesini ifade eder. Bu, aşağıda spesifik ayrıntılarla birlikte BAE Merkez Bankası düzenlemelerine tabidir.

Dönem/Görev Süresi

Bu, ipoteğinizi ödemeyi kabul ettiğiniz süredir. İpotek koşulları/vade süreleri BAE Merkez Bankası tarafından minimum 3 yıllık ve maksimum 25 yıllık sürelerle düzenlenir.

Mortgage Oranı Türleri

Sabit Faizli İpotekler

Kredinin ömrü boyunca değişmeyen belirli bir faiz oranı uygulayın. Her ay ödenen anapara ve faiz miktarı ödemeden ödemeye farklılık gösterse de aylık toplam ödeme aynı kalır.

Sabit faizli ipotekler aşağıdakileri tercih edenler için mükemmel bir seçenektir:

• Sabit ödemeler - Aylık ödemeleriniz sabit faiz oranı süresi boyunca sabit kalacaktır.
• Genel faiz oranlarındaki değişikliklerden etkilenmez – Faiz oranlarındaki keskin artışlardan korunursunuz ancak yeniden finansman yapmadığınız sürece daha düşük oranlardan da yararlanamazsınız.

Değişken Oranlı ipotekler

Faiz oranları, borç veren tarafından düzenli aralıklarla (genellikle yıllık olarak) veya Hesap İnceleme Tarihinde değiştirilebilir. Bu, aylık ödemelerinizin genellikle yıldan yıla değişebileceği ve azalabileceği veya artabileceği anlamına gelir.

Neden sizin için uygun olabilir:

• Değişken ödemeler – Aylık ipotek ödemeleriniz yıldan yıla değişebilir. Bu nedenle beklenmedik sürprizlerden kaçınmak için oranın nasıl bir trend izlediğini anlamaya zaman ayırmalısınız.
• Daha düşük ödeme olasılığı – Ancak oranlar değişken olduğundan size daha düşük bir başlangıç faiz oranı teklif edilebilir.
• Oran hesaplaması – Değişken oranlar genellikle Merkez Bankası oranı veya finans kurumu tarafından belirlenen dahili taban oran olabilecek standart bir oran ile bağlantılıdır. Bilgili bir borçlu olmak istiyorsanız değişken faiz oranınızın neye dayandığını bilmek akıllıca olacaktır.

Geri Ödeme Yöntemi

Her biri farklı özellik ve faydalar sunan birçok farklı ipotek kredisi türü mevcuttur. Mortgage kredilerinin geri ödenmesinin de çeşitli yolları vardır. Size en uygun konut kredisi türü tamamen hem şimdiki hem de gelecekteki koşullarınıza bağlıdır.

Geri Ödemeli Konut Kredisi

Geri Ödeme kredisinde aylık taksitleriniz iki unsurdan oluşur:

• Krediye ödediğiniz faiz
• Sermaye tutarının geri ödenmesi.

Ödenen faizle ilişkili olarak geri ödenen sermayenin kesin oranı, kredinin vadesine bağlıdır. Daha kısa vade genellikle daha erken bir aşamada faizden daha fazla sermaye ödemeye başlayacağınız anlamına gelir.

Geri ödeme kredisi, ödemelerinizi takip etmeniz koşuluyla, kredinizi belirli bir vadede geri ödemeyi garanti edecek tek seçenektir.

Sadece Faizli Konut Kredileri

Yalnızca Faizli kredi ile aylık ödemeleriniz faizi kapsar ve herhangi bir sermaye geri ödenmez. Yalnızca faizini ödediğiniz için aylık ödemeleriniz benzer değerde bir Geri Ödeme kredisine göre daha düşük olur. Ancak, Yalnızca Faiz döneminizin sonunda sermayeyi geri ödemenin bir yolunu bulmanız gerekecektir. Hem inşaat aşamasındaki mülk aşamaları hem de tamamlanmış mülk aşamaları için Yalnızca Faizli ödeme yöntemi seçilebilir. Bununla birlikte, BAE Merkez Bankası Yönetmelikleri uyarınca, Yalnızca Faizli kredilerin yalnızca, ilk kullanım tarihinden itibaren 5 yıldan uzun olmayan bir kredi süresi ile yatırım amaçlı mülk satın alındığında kullanılabileceğini lütfen unutmayın.

Sigorta

Çoğu ipotek kredisi veren kurum sigorta yaptırmanızı ister. Çeşitli türlerde olabilir ve aşağıdakilerin tüm soruları açıklığa kavuşturacağını umuyoruz.

Kredi Koruma Sigortası/Hayat Sigortası

Çoğu kredi veren için, kredinin süresi boyunca, ödünç alınan toplam tutarı karşılamak üzere Kredi Koruma Sigortasına (LPI) sahip olmak zorunludur. Sigorta hastalık, sakatlık veya ölüm gibi bir dizi riski kapsayabilir. Prim genellikle aylık olarak tahsil edilir ve genellikle ipoteğin aylık taksitine eklenir. Sigortanın maliyeti, yaş, sağlık durumu, yaşam tarzı, sigara içme alışkanlıkları veya sigorta kapsamının uzunluğunu içerebilecek bir dizi faktöre bağlıdır. Çoğu kredi veren bu sigortayı grup poliçelerinin bir parçası olarak sunacaktır. Alternatif olarak, kendi sigorta poliçenizi kullanmak istiyorsanız, birçok kredi veren kuruluş bunu devretmenize izin verecektir, ancak bunun için bir ücret söz konusu olabilir. Ayrıca belirli koşullar altında müşterilerin sigortadan vazgeçmesine de izin verilebilir.

Mülk/Bina Sigortası

Bu sigorta poliçesi, mülkün belirli türde hasar görmesi durumunda mal sahibini korur. Mülk sigortası genellikle yangın, rüzgar, dolu, hırsızlık ve daha fazlasını kapsar. Mülk sigortası yıllık olarak ücretlendirilir ve çoğu kredi veren bu poliçeyi sunar. Villa ve şehir evlerinde mülk sigortası zorunludur. Dubai Marina, Musaffah ve Saadiyat Adası'ndaki son bina yangınları, maddi hasarın son derece gerçek bir risk olduğunu gösterdi. Sonuç olarak, tüm alıcıların satın aldıkları gökdelenlerdeki sigorta düzenlemelerini kontrol etmeleri teşvik ediliyor.

İçerik sigortası

Bu, bir kişinin kişisel eşyalarının, o kişinin evinde bulunduğu süre boyunca hasar görmesi veya kaybolması durumunda tazminat ödeyen teminat sağlar. İçerik sigortası genellikle zorunlu değildir ancak çoğu kredi veren tarafından sunulmaktadır. Eşya Sigortası özellikle mücevher ve sanat eseri gibi benzersiz değere sahip ve değiştirilmesi zor olan değerli eşyalar için faydalıdır.

Borç paraya faiz ödemek Şeriat kanunları uyarınca yasaktır; pek çok kredi veren kurum, 'geleneksel' ipoteklerin yanı sıra Şeriat kanunlarına uygun İslami ipotekler de sunmaktadır.

Geleneksel ipotek nedir?

Geleneksel bir ipotek ile banka gibi bir finans kurumu, yeni bir ev satın almak için borç verir ve bu krediye faiz uygular.

Geleneksel bir ipotek, anaparadan (borç alınan tutar) ve ayrıca krediye uygulanan faizden oluşur. Çoğu ipotek ile anapara ve faiz 25 yıl boyunca aylık olarak ödenir, bu nedenle geri ödemeli ipotekler olarak da bilinirler.

İlk yıllarda, borçlunun ödemelerinin çoğu faizin ödenmesine, daha küçük bir kısmı ise anaparanın azaltılmasına göre belirlenir. Vade sonu yaklaştıkça bu durum değişir ve her ay orijinal krediden daha fazla ödeme yapılır.

İslami ipotek nedir?

İslami ev kredisi farklı işliyor çünkü İslami finans kurumlarının faiz alması yasak. Birkaç İslami finansman modeli vardır; Murabah ve İcara, ev kredileri için kullanılan iki temel modeldir.

Murabaha finansmanı

Murabaha finansmanı ile banka, müşteri adına bir mülk satın alır ve bunu müşteriye kârla 'yeniden satar'. Alıcı daha sonra bankaya aylık taksitlerle geri ödeme yapar.

İslami bankalar, alıcının geri ödeme yapmamasına karşı koruma sağlamak için teminata ihtiyaç duyar, bu nedenle tüm ipotek ödemeleri tamamlanıncaya kadar mülk bankaya kayıtlıdır, ancak bazı bankalar tapuda kiracının adını içerecektir.

Şer'i uyumlu ev kredisinin bir avantajı, geç ödemeler için ek faiz ödemesinin olmamasıdır (ancak banka sabit bir ücret talep edebilir).

İcare finansmanı

Uygulanan bir diğer İslami finansman modeli ise satın alma ve geri kiralama düzenlemesi olan İcara'dır. Bu model, mülk tamamlanana kadar herhangi bir ödeme yapılmadığından plan dışı bir mülk satın alıyorsanız kullanışlıdır.

Örnek olarak, burada İslami ipotek ile İcara kullanılarak yapılan basit bir hesaplama verilmiştir.

1.000.000 AED değerinde bir mülk satın aldığınızı ve yılda 4 eşit taksitle geri ödenecek 800.000 TL kredi ile 200.000 TL peşinat ödediğinizi varsayalım. Şu anda %20'ye sahip olacaksınız ve bundan sonra geri ödeme planınız şöyle görünecektir:

Yani aslında, geleneksel ipotek prensibine benzer şekilde, yıllar geçtikçe evin mülkiyetinin daha büyük bir kısmını satın alıyorsunuz. Evin 'ortak sahibi' olarak banka sizden 'kira' ücreti alır. Ancak bankanın mülkiyet payını satın aldıkça kira yükümlülüğü zamanla azalır. Kiranın yıllık 200.000 olduğunu varsayalım, şu şekilde ödersiniz:

İpotek almak, vereceğiniz en büyük finansal kararlardan biridir, bu nedenle ipotek maliyetlerinizi düzenli olarak gözden geçirmeniz ve mümkün olduğunca bunları azaltmak için harekete geçmeniz önemlidir. Mortgage vadeniz boyunca yüzbinlerce Dirhem tasarruf edebilirsiniz.

Yeniden ipotek nedir?

Yeniden ipotek verme, mevcut bir ipoteği, mevcut borç vereninizle veya mevcut borcunuzu 'satın alacak' yeni bir ipotek ile değiştirmenizdir.

Ne zaman yeniden ipotek koymalısınız?

Sabit oranlı bir ipotek kullanıyorsanız ve hala sabit süreniz içindeyseniz, sabit sürenizin bitiminden kısa bir süre önce ipoteğinizi gözden geçirmenizi öneririz. Yaklaşık iki ay size seçeneklere bakmanız için zaman verir. Değişken faizli bir ipotek kullanıyorsanız, ipoteğinizi yılda bir kez gözden geçirmek iyi bir anlaşma yaptığınızdan emin olmanızı sağlayacaktır.

Yeniden ipotek koymanın buna değip değmeyeceğini nasıl anlarsınız?

Yeniden ipotek almaya değip değmeyeceğini belirlemek için, yeniden ipotek maliyetlerini karşılayıp karşılayamayacağınıza ve makul bir süre içinde para tasarrufu yapmaya başlayıp başlayamayacağınıza karar vermeniz gerekir. Sabit faizli bir ipoteğe geçiyorsanız, sabit faizli dönem içinde maliyetleri iyi bir şekilde telafi etmeye çalışmalısınız. Bunun nedeni, sabit süreniz sona erdiğinde daha yüksek bir orana geri dönmeniz ve yeniden ipotek vermeniz gerekebilmesidir.

Yeniden ipotek koymaya değer olup olmadığını belirleyen üç temel faktör vardır:

• mevcut ve yeni ipoteğinizin ana faiz oranı
• yeniden ipotek maliyetleri
• Ödemeniz gerekebilecek tüm çıkış cezaları.

İyi bir ipotek danışmanı, sizin için bir maliyet analizi yapabilecek ve yeniden ipotek koymanın mali açıdan mantıklı olup olmadığı konusunda tavsiyelerde bulunabilecektir.

1. Adım. Faiz oranlarını karşılaştırın

Değişken oranlı bir ipotek veya geri alma oranı kullanıyorsanız, muhtemelen daha iyi bir anlaşma bulabileceksiniz.

İpoteğinizin bulunduğu bankaya veya borç verene gidip, sizi müşterileri olarak tutmak için ne teklif edeceklerini sormak her zaman faydalıdır. Daha sonra bunu piyasadaki diğer ipoteklerle karşılaştırmak için kullanabilirsiniz.

Adım 2. Yeniden ipotek maliyetlerinizi hesaplayın

Yeniden ipotek ücretsiz değildir. Yeni bir ipotek almakla ilgili çeşitli ücretler ödemeniz gerekecektir; bu nedenle, yeniden ipotek almaya değer olup olmadığını değerlendirirken bunları da hesaba kattığınızdan emin olun:

3. Adım. Çıkış cezalarınızın ne olduğunu öğrenin

Mortgage kredinizden erken çıkmanız durumunda bankanızın sizden bir ceza talep etmesi muhtemeldir. Yeniden ipotek koyarsanız, yeni bankanız bu masrafları ipoteğinize ekleyerek üstlenecektir (bu nedenle cezaları artı faizi de dikkate almanız gerekir).

2019 yılında BAE Merkez Bankası, kredi verenlerin ipoteklerinden erken çıkan müşterilerden hangisi daha düşükse %1 veya 10.000 dirheme kadar ücret alabileceğine karar verdi.

Yeniden ipotek bir güçlük değildir ve çoğu kişi onlarca, yüzlerce ve hatta binlerce dirhem tasarruf edebilir

Yeniden ipotek vermek bir güçlük gibi görünse de, tasarruf buna değer. Bu nedenle, bir ipotek aldıktan sonra düzenli olarak incelemeye devam ettiğinizden emin olun.

Bağımsız ipotek danışmanına danışmak, yeniden ipotek almanın en kolay yoludur. Potansiyel maliyetlerinizi ve tasarruflarınızı analiz edecekler ve sizin için piyasadaki en iyi ürünleri bulacaklar. Gecikmeyin – çok fazla para kaybediyor olabilirsiniz; bunun yerine PSI Mortgage Danışmanımızla iletişime geçerek tüm sıkıntıları üzerinizden uzaklaştırın ve ipoteğinizden büyük tasarruflar yapmanıza yardımcı olun.