Qu'entend-on par analyser le ratio de capacité financière à obtenir un prêt (DBR) ?

Guide d'achat pour la première fois

Vous êtes perdu avec tous les termes liés au prêt hypothécaire et vous rencontrez des difficultés à trouver le bon sens des termes hypothécaires ?

« Durée déterminée », « Taux variable », « Remboursement », « Durée d'occupation », « LTV », « DBR » etc. Envie d'acheter une maison, mais confus et rebuté par le jargon ? Eh bien, nous espérons que ce guide aidera à combler les lacunes.

Versement mensuel équivalent (EMI)

Désigne les mensualités que vous effectuez pour le remboursement du montant du prêt, sur la durée du prêt. L'EMI = paiement du principal hypothécaire + paiement des intérêts

Rachat/Réhypothèque

Transférer votre prêt hypothécaire d’un prêteur à un autre.

Frais de remboursement anticipé (ERC)

Comme son nom l'indique, les ERC font référence aux frais que les prêteurs peuvent vous facturer si vous décidez de rembourser l'hypothèque plus tôt que la durée initiale du prêt. Ces frais sont désormais réglementés par la Banque centrale des Émirats arabes unis et les acheteurs peuvent s'attendre à payer entre 0 et 2 % du montant impayé du prêt en fonction du moment où ils clôturent leur prêt. Les frais sont de 2% pendant la période à taux fixe, et de 1% pendant la période à taux variable, et gratuits après la 7ème année du crédit immobilier.

Équité

Lorsque vous commencez à rembourser votre prêt hypothécaire, vous commencez à constituer une valeur nette sur la propriété. Par exemple, si vous avez acheté une propriété d'une valeur de 1,5 million d'AED et que vous avez déjà remboursé 500 000 AED, cela signifie que vous avez accumulé 1 000 000 d'AED de capitaux propres dans votre propriété. Cela vous permet de contracter soit un prêt complémentaire/une libération de capitaux propres, soit un emprunt supplémentaire sur votre prêt existant qui peut être utilisé à diverses fins.

Libération de capitaux propres/complément/emprunt supplémentaire/avance supplémentaire

Une fois le prêt hypothécaire entièrement remboursé, vous pouvez demander un emprunt supplémentaire à tout moment, sous réserve d’éligibilité. Vous pouvez utiliser la valeur nette accumulée de votre maison pour contracter un emprunt afin de consolider des prêts ou pour rembourser des dépenses imprévues.

Prêt-valeur (LTV)

Le ratio prêt/valeur fait référence au pourcentage de la valeur de la propriété que le prêteur est prêt à vous prêter. Ceci est régi par les réglementations des banques centrales des Émirats arabes unis, avec des détails spécifiques ci-dessous.

Durée/mandat

Il s’agit de la durée pendant laquelle vous acceptez de rembourser votre prêt hypothécaire. Les conditions/durées des prêts hypothécaires sont réglementées par la Banque centrale des Émirats arabes unis, avec une période minimale de 3 ans et une période maximale de 25 ans.

Types de taux hypothécaires

Prêts hypothécaires à taux fixe

Facturez un taux d’intérêt fixe qui ne change pas tout au long de la durée du prêt. Bien que le montant du capital et des intérêts payés chaque mois varie d’un paiement à l’autre, le montant mensuel total reste le même.

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont une excellente option pour ceux qui préfèrent :

• Paiements fixes – Vos paiements mensuels resteront constants pendant toute la durée du taux d’intérêt fixe.
• Insensible aux variations des taux d'intérêt généraux – Vous êtes protégé contre les fortes hausses des taux d'intérêt, mais vous ne pouvez pas non plus profiter de taux plus bas, à moins de refinancer.

Prêts hypothécaires à taux variable

Les taux d'intérêt peuvent être modifiés à intervalles réguliers (généralement annuellement) par le prêteur ou à la date de révision du compte. Cela signifie que vos paiements mensuels changent généralement d’année en année et peuvent diminuer ou augmenter.

Pourquoi cela pourrait vous convenir :

• Paiements variables – Vos versements hypothécaires mensuels peuvent changer d’année en année. Par conséquent, pour éviter toute surprise inattendue, vous devez consacrer du temps à comprendre l’évolution du taux.
• Possibilité de paiements inférieurs – Cependant, comme les taux sont variables, un taux d’intérêt de départ plus bas peut vous être proposé.
• Calcul du taux – Les taux variables sont généralement liés à un taux standard, qui peut être un taux de banque centrale ou un taux de base interne fixé par l'institution financière. Si vous souhaitez être un emprunteur averti, il est judicieux de savoir sur quoi est basé votre taux d’intérêt variable.

Méthode de remboursement

Il existe de nombreux types de prêts hypothécaires, chacun offrant des caractéristiques et des avantages différents. Il existe également différentes manières de rembourser les prêts hypothécaires. Le type de prêt hypothécaire qui vous conviendra le mieux dépend entièrement de votre situation actuelle et future.

Remboursement des prêts hypothécaires

Avec un Prêt Remboursement, vos mensualités sont composées de deux éléments :

• Les intérêts que vous payez sur le prêt
• Le remboursement du capital.

La proportion exacte du capital remboursé par rapport aux intérêts payés dépend de la durée du prêt. Une durée plus courte signifie généralement que vous commencerez à payer plus de capital que d’intérêts plus tôt.

Un prêt de remboursement est la seule option qui garantira le remboursement de votre prêt sur une durée définie, à condition que vous respectiez vos paiements.

Prêts hypothécaires à intérêt seulement

Avec un prêt à intérêts seulement, vos mensualités couvrent les intérêts et aucun capital n’est remboursé. Comme vous remboursez uniquement les intérêts, vos mensualités sont inférieures à celles d’un prêt à remboursement de même valeur. Cependant, vous devrez trouver un moyen de rembourser le capital à la fin de votre période d’intérêts seulement. Une méthode de paiement avec intérêts uniquement peut être sélectionnée pour les phases de propriété en construction ainsi que pour les phases de propriété terminées. Veuillez noter cependant qu'en vertu des réglementations de la banque centrale des Émirats arabes unis, les prêts à intérêt uniquement ne peuvent être accordés que lors de l'achat de la propriété à des fins d'investissement avec une durée de prêt ne dépassant pas 5 ans à compter de la date du premier tirage.

Assurance

La plupart des prêteurs hypothécaires exigent que vous ayez une assurance. Il peut se présenter sous différents types, et nous espérons que ce qui suit répondra à toutes vos questions.

Assurance protection de prêt/assurance vie

Pour la plupart des prêteurs, il est obligatoire de souscrire une Assurance Protection Prêt (LPI) pendant la durée du prêt, pour couvrir le montant total emprunté. L'assurance peut couvrir un certain nombre de risques, notamment la maladie, l'invalidité ou le décès. La prime est généralement facturée mensuellement et s’ajoute généralement à la mensualité du prêt hypothécaire. Le coût de l’assurance dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment l’âge, la santé, le mode de vie, les habitudes tabagiques ou la durée de la couverture. La plupart des prêteurs offriront cette assurance dans le cadre de leur police collective. Alternativement, si vous souhaitez utiliser votre propre police d'assurance, de nombreux prêteurs vous permettront de la céder, même si cela peut entraîner des frais. De plus, dans certaines circonstances, les clients peuvent être autorisés à se retirer de l'assurance.

Assurance des biens/bâtiments

Cette police d'assurance protège le propriétaire en cas de certains types de dommages au bien. L’assurance des biens couvre généralement le feu, le vent, la grêle, le vol et bien plus encore. L'assurance des biens est facturée chaque année et la plupart des prêteurs proposent cette police. L'assurance des biens est obligatoire sur les villas et les maisons de ville. Les récents incendies de bâtiments dans la marina de Dubaï, à Musaffah et sur l'île de Saadiyat ont montré que les dommages matériels constituent un risque très réel. En conséquence, tous les acheteurs sont encouragés à vérifier les modalités d’assurance des tours où ils achètent.

Assurance du contenu

Il s'agit d'une couverture qui couvre les dommages ou la perte des biens personnels d'un individu alors qu'ils se trouvent au domicile de cet individu. L'assurance du contenu n'est généralement pas obligatoire, mais elle est proposée par la plupart des prêteurs. L'assurance du contenu est particulièrement avantageuse pour les objets de valeur tels que les bijoux et les œuvres d'art, qui ont une valeur unique et sont difficiles à remplacer.

Payer des intérêts sur un prêt d'argent est interdit par la charia, c'est pourquoi de nombreux prêteurs proposent des prêts hypothécaires islamiques conformes à la charia, ainsi que des prêts hypothécaires « conventionnels ».

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier classique ?

Avec un prêt hypothécaire conventionnel, une institution financière telle qu’une banque prêtera de l’argent pour acheter une nouvelle maison et facturera des intérêts sur ce prêt.

Une hypothèque conventionnelle est composée du principal (le montant emprunté) ainsi que des intérêts facturés sur le prêt. Pour la plupart des prêts hypothécaires, le capital et les intérêts sont remboursés mensuellement sur 25 ans, c'est pourquoi ils sont également appelés prêts hypothécaires à remboursement.

Dans les premières années, la plupart des paiements d'un emprunteur sont destinés au remboursement des intérêts, une plus petite partie réduisant le principal. À mesure que la fin du terme approche, cela change de sorte qu’une plus grande partie du prêt initial soit remboursée chaque mois.

Qu’est-ce qu’une hypothèque islamique ?

Un prêt immobilier islamique fonctionne différemment car il est interdit aux institutions financières islamiques de facturer des intérêts. Il existe plusieurs modèles de financement islamique, Murabah et Ijarah étant deux modèles clés utilisés pour les prêts immobiliers.

Financement Mourabaha

Avec le financement Murabaha, la banque achète une propriété pour le compte du client et la « revend » avec profit. L’acheteur rembourse ensuite la banque par mensualités.

Les banques islamiques ont besoin de garanties pour se protéger contre le fait que l'acheteur n'effectue pas ses remboursements, de sorte que la propriété est enregistrée auprès de la banque jusqu'à ce que tous les paiements hypothécaires soient terminés, bien que certaines banques incluent le nom du locataire sur le titre de propriété.

L’un des avantages d’un prêt immobilier conforme à la charia est qu’il n’y a pas d’intérêts supplémentaires en cas de retard de paiement (bien que la banque puisse facturer des frais fixes).

Financement Ijarah

Un autre modèle de financement islamique appliqué est l’Ijarah, qui consiste en un accord de rachat et de cession-bail. Ce modèle est utile si vous achetez une propriété sur plan car aucun paiement n'est effectué tant que la propriété n'est pas terminée.

A titre d'exemple, voici un calcul simple avec une hypothèque islamique utilisant Ijarah

Supposons que vous achetez une propriété d'une valeur de 1 000 000 AED et que vous versez un acompte de 200 000 avec un prêt de 800 000 à rembourser en 4 versements annuels égaux. Vous en posséderiez actuellement 20 % et par la suite, votre échéancier de remboursement ressemblerait à ceci :

Donc, essentiellement, au fil des années, vous achetez une plus grande part de propriété de la maison, comme le principe d’un prêt hypothécaire conventionnel. En tant que « copropriétaire » de la maison, la banque vous facture un « loyer ». Cependant, à mesure que vous rachetez la part de propriété de la banque, la dette de loyer diminue avec le temps. Supposons que le loyer soit de 200 000 par an, vous paieriez comme suit :

Contracter un prêt hypothécaire est l'une des décisions financières les plus importantes que vous prendrez. Il est donc important de revoir régulièrement vos coûts hypothécaires et de prendre des mesures pour les réduire autant que possible. Vous pourriez économiser des centaines de milliers de dirhams sur la durée de votre prêt hypothécaire.

Qu’est-ce qu’un réhypothèque ?

Le réhypothèque consiste à remplacer une hypothèque existante par une nouvelle, soit auprès de votre prêteur actuel, soit auprès d'un nouveau prêteur qui « rachètera » votre dette existante.

Quand faut-il réhypothéquer ?

Si vous bénéficiez d'un prêt hypothécaire à taux fixe et que vous êtes toujours dans votre période fixe, nous vous conseillons de revoir votre prêt hypothécaire peu de temps avant la fin de votre période fixe. Environ deux mois vous donnent le temps d’examiner les options. Si vous bénéficiez d'un prêt hypothécaire à taux variable, réviser votre prêt hypothécaire une fois par an devrait vous assurer de conserver une bonne affaire.

Comment savoir si réhypothéquer en vaut la peine ?

Pour déterminer si cela vaut la peine de réhypothéquer, vous devez déterminer si vous pouvez récupérer les coûts de réhypothèque et commencer à économiser de l’argent dans un délai raisonnable. Si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe, vous devriez chercher à récupérer vos coûts pendant la période à taux fixe. En effet, vous reviendrez à un taux plus élevé une fois votre période fixe terminée et vous devrez peut-être réhypothéquer à nouveau.

Il y a trois facteurs clés qui déterminent si cela vaut la peine de réhypothéquer :

• le taux d'intérêt global de votre prêt hypothécaire existant et nouveau
• les frais de réhypothèque
• les pénalités de sortie que vous pourriez devoir payer.

Un bon conseiller hypothécaire sera en mesure d’effectuer une analyse des coûts pour vous et de vous indiquer s’il est financièrement judicieux pour vous de réhypothéquer.

Étape 1. Comparez les taux d'intérêt

Si vous bénéficiez d'un prêt hypothécaire à taux variable ou d'un taux de réversion, vous pourrez probablement trouver une meilleure offre.

Cela vaut toujours la peine d'aller à la banque ou au prêteur auprès duquel vous avez contracté votre prêt hypothécaire et de leur demander ce qu'ils proposeront pour vous garder comme client. Vous pouvez ensuite l’utiliser pour comparer avec d’autres prêts hypothécaires sur le marché.

Étape 2. Calculez vos coûts de réhypothèque

Le réhypothèque n’est pas gratuit. Vous devrez payer plusieurs frais associés à la souscription d'un nouveau prêt hypothécaire, alors assurez-vous d'en tenir compte lorsque vous évaluez si cela vaut la peine de réhypothéquer :

Étape 3. Sachez quelles sont vos pénalités de sortie

Il est probable que votre banque vous imposera une pénalité en cas de résiliation anticipée de votre prêt hypothécaire. Si vous réhypothéquez, votre nouvelle banque assumera ces frais en les ajoutant à votre prêt hypothécaire (vous devrez donc tenir compte des pénalités plus les intérêts).

En 2019, la Banque centrale des Émirats arabes unis a décrété que les prêteurs peuvent facturer jusqu'à 1 % ou 10 000 dirhams, le montant le plus bas étant retenu, aux clients qui résilient leur prêt hypothécaire par anticipation.

Réhypothéquer n'est pas un problème et beaucoup peuvent économiser des dizaines, voire des centaines, voire des milliers de dirhams.

Bien que réhypothéquer puisse sembler fastidieux, les économies en valent la peine. Ainsi, une fois que vous avez contracté un prêt hypothécaire, assurez-vous de le réviser régulièrement.

Faire appel à un conseiller hypothécaire indépendant est le moyen le plus simple de réhypothéquer. Ils analyseront vos coûts et économies potentiels et trouveront pour vous les meilleurs produits du marché. Ne tardez pas – vous pourriez perdre beaucoup d'argent. Contactez plutôt notre conseiller hypothécaire PSI pour vous éviter les tracas et vous aider à réaliser de grosses économies sur votre prêt hypothécaire.