ما المقصود بتحليل نسبة القدرة المالية على الاقتراض؟

دليل المشتري لأول مرة

هل فقدت كل المصطلحات المتعلقة بالرهن العقاري وتجد صعوبة في العثور على المعنى الصحيح لشروط الرهن العقاري؟

"مصطلح ثابت" ، "معدل متغير" ، "سداد" ، "حيازة" ، "LTV" ، "DBR" إلخ. حسنًا ، نأمل أن يساعد هذا الدليل في سد الثغرات.

القسط الشهري المعادل (EMI)

يشير إلى الدفعات الشهرية التي تقوم بسدادها مقابل سداد مبلغ القرض ، على مدار مدة القرض. EMI = الدفع نحو أصل الرهن العقاري + دفع الفائدة

شراء / إعادة الرهن العقاري

نقل الرهن العقاري الخاص بك من مقرض لآخر.

رسوم السداد المبكر (ERC)

كما يوحي الاسم ، يشير ERC إلى الرسوم التي قد يفرضها عليك المقرضون إذا قررت سداد الرهن العقاري في وقت أبكر من المدة الأولية للقرض. يتم الآن تنظيم هذه الرسوم من قبل المصرف المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة ويمكن للمشترين أن يتوقعوا دفع 0-2٪ من مبلغ القرض المستحق اعتمادًا على وقت إغلاق القرض. تبلغ الرسوم 2٪ خلال فترة السعر الثابت ، و 1٪ خلال فترة السعر المتغير ، وتكون مجانية بعد السنة السابعة من الرهن العقاري.

عدالة

عندما تبدأ في سداد رهنك العقاري ، تبدأ في بناء حقوق ملكية في العقار. على سبيل المثال ، إذا كنت قد اشتريت عقارًا بقيمة 1.5 مليون درهم إماراتي ودفعت بالفعل 500000 درهم إماراتي ، فهذا يعني أنك قد جمعت ما قيمته 1،000،000 درهم إماراتي من حقوق الملكية في عقارك. يتيح لك ذلك الحصول على قرض إضافي / تحرير حقوق الملكية ، وهو اقتراض إضافي لقرضك الحالي الذي يمكن استخدامه لأغراض متنوعة.

تحرير حقوق الملكية / زيادة الرصيد / الاقتراض الإضافي / مزيد من التقدم

بعد صرف الرهن العقاري بالكامل ، يمكنك التقدم بطلب للحصول على قروض إضافية في أي وقت ، وفقًا للأهلية. يمكنك استخدام رأس المال المتراكم في منزلك للحصول على قرض لتوحيد القروض أو سداد النفقات غير المتوقعة.

القرض إلى القيمة (LTV)

يشير القرض إلى القيمة إلى النسبة المئوية لقيمة العقار التي يرغب المُقرض في إقراضها لك. يخضع ذلك للوائح البنوك المركزية لدولة الإمارات العربية المتحدة ، مع التفاصيل المحددة أدناه.

المدة / المدة

هذه هي المدة الزمنية التي توافق خلالها على سداد الرهن العقاري الخاص بك. يتم تنظيم شروط / فترات الرهن العقاري من قبل مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي ، بحد أدنى 3 سنوات و 25 سنة كحد أقصى.

أنواع معدلات الرهن العقاري

الرهون العقارية ذات السعر الثابت

قم بفرض معدل فائدة محدد لا يتغير طوال مدة القرض. على الرغم من أن مبلغ رأس المال والفائدة المدفوعة كل شهر يختلف من دفعة إلى أخرى ، فإن إجمالي الدفعة الشهرية يظل كما هو.

الرهون العقارية ذات السعر الثابت هي خيار رائع لمن يفضل:

• المدفوعات الثابتة - ستبقى مدفوعاتك الشهرية ثابتة طوال مدة معدل الفائدة الثابت.
• غير متأثر بالتغيرات في أسعار الفائدة العامة - أنت محمي من الزيادات الحادة في أسعار الفائدة ، ولكن لا يمكنك أيضًا الاستفادة من معدلات الفائدة المنخفضة ، إلا إذا قمت بإعادة التمويل.

الرهون العقارية ذات السعر المتغير

يمكن تغيير أسعار الفائدة على فترات منتظمة (عادة سنويًا) من قبل المُقرض أو في تاريخ مراجعة الحساب. هذا يعني أن مدفوعاتك الشهرية عادة ما تتغير من سنة إلى أخرى ، وقد تنخفض أو تزيد.

لماذا قد يكون مناسبًا لك:

• المدفوعات المتغيرة - قد تتغير مدفوعات الرهن العقاري الشهرية من سنة إلى أخرى. لذلك ، لتجنب أي مفاجآت غير متوقعة ، يجب أن تستثمر الوقت في فهم اتجاه السعر.
• إمكانية المدفوعات الأقل - ومع ذلك ، نظرًا لأن الأسعار متغيرة ، فقد يُعرض عليك معدل فائدة أقل.
• حساب السعر - ترتبط المعدلات المتغيرة عمومًا بسعر قياسي ، قد يكون سعرًا للبنك المركزي ، أو سعرًا أساسيًا داخليًا تحدده المؤسسة المالية. إذا كنت تريد أن تكون مقترضًا مطلعًا ، فمن الحكمة أن تعرف ما الذي يعتمد عليه معدل الفائدة المتغير.

طريقة السداد

هناك العديد من أنواع قروض الرهن العقاري المختلفة المتاحة ، كل منها يقدم ميزات وفوائد مختلفة. هناك أيضًا طرق مختلفة يمكن من خلالها سداد قروض الرهن العقاري. يعتمد نوع قرض الرهن العقاري الأنسب لك كليًا على ظروفك الآن وفي المستقبل.

سداد قروض الرهن العقاري

مع قرض السداد ، تتكون أقساطك الشهرية من عنصرين:

• الفائدة التي تدفعها على القرض
• سداد رأس المال.

النسبة الدقيقة لرأس المال المسدد فيما يتعلق بالفائدة المدفوعة تعتمد على مدة القرض. تعني المدة الأقصر عمومًا أنك ستبدأ في دفع رأس مال أكثر من الفائدة في مرحلة مبكرة.

قرض السداد هو الخيار الوحيد الذي يضمن سداد قرضك على مدى فترة محددة ، شريطة مواكبة مدفوعاتك.

قروض الرهن العقاري بفائدة فقط

مع قرض الفائدة فقط ، تغطي مدفوعاتك الشهرية الفائدة ولا يتم سداد أي رأس مال. نظرًا لأنك تسدد الفائدة فقط ، فإن مدفوعاتك الشهرية أقل من قرض السداد بقيمة مماثلة. ومع ذلك ، سوف تحتاج إلى إيجاد طريقة لسداد رأس المال في نهاية فترة الفائدة فقط. يمكن اختيار طريقة دفع الفائدة فقط لكل من مراحل العقار قيد الإنشاء وكذلك مراحل العقار المكتملة. يرجى ملاحظة ، مع ذلك ، أنه بموجب لوائح مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي ، لا يمكن توفير قروض الفائدة فقط إلا عند شراء العقار لغرض الاستثمار مع فترة قرض لا تزيد عن 5 سنوات من تاريخ السحب الأول.

تأمين

يطلب منك معظم مقرضي الرهن العقاري أن يكون لديك تأمين. يمكن أن يأتي في أنواع مختلفة ، ونأمل أن يوضح ما يلي أي أسئلة.

تأمين حماية القرض / التأمين على الحياة

بالنسبة لمعظم المقرضين ، من الضروري الحصول على تأمين حماية القرض (LPI) خلال مدة القرض ، لتغطية إجمالي المبلغ المقترض. قد يغطي التأمين عددًا من المخاطر بما في ذلك المرض أو العجز أو الوفاة. عادةً ما يتم تحصيل القسط شهريًا وعادة ما يتم إضافته إلى القسط الشهري للرهن العقاري. تعتمد تكلفة التأمين على عدد من العوامل ، والتي يمكن أن تشمل العمر أو الصحة أو نمط الحياة أو عادات التدخين أو طول التغطية. سيقدم معظم المقرضين هذا التأمين كجزء من سياسة المجموعة الخاصة بهم. بدلاً من ذلك ، إذا كنت ترغب في استخدام بوليصة التأمين الخاصة بك ، سيسمح لك العديد من المقرضين بتعيينها ، على الرغم من أنه قد يكون هناك رسوم مقابل القيام بذلك. بالإضافة إلى ذلك ، في ظل ظروف معينة ، قد يُسمح للعملاء بإلغاء الاشتراك في التأمين.

تأمين الممتلكات / المباني

تحمي بوليصة التأمين هذه المالك في حالة حدوث أنواع معينة من الأضرار التي تلحق بالممتلكات. يغطي التأمين على الممتلكات عادةً الحريق والرياح والبرد والسرقة وغير ذلك. يتم تحصيل رسوم التأمين على الممتلكات سنويًا وسيقدم معظم المقرضين هذه السياسة. التأمين على الممتلكات إلزامي على الفلل والتاون هاوس. أظهرت حرائق المباني الأخيرة في مرسى دبي والمصفح وجزيرة السعديات أن الأضرار التي تلحق بالممتلكات تشكل مخاطرة حقيقية للغاية. نتيجة لذلك ، يتم تشجيع جميع المشترين على التحقق من ترتيبات التأمين على أي أبراج يقومون بشرائها.

محتويات التأمين

يوفر هذا تغطية تدفع مقابل الضرر أو فقدان الممتلكات الشخصية للفرد أثناء تواجدها داخل منزل ذلك الفرد. التأمين على المحتويات ليس إلزاميًا بشكل عام ، ولكن يتم تقديمه من قبل معظم المقرضين. يعد تأمين المحتويات مفيدًا بشكل خاص للأشياء الثمينة مثل المجوهرات والأعمال الفنية ، والتي لها قيمة فريدة ويصعب استبدالها.

دفع الفائدة على قرض من المال ممنوع بموجب الشريعة الإسلامية ، لذلك يقدم العديد من المقرضين قروضًا عقارية إسلامية تتوافق مع الشريعة الإسلامية ، بالإضافة إلى الرهون العقارية "التقليدية".

ما هو الرهن العقاري التقليدي؟

مع الرهن العقاري التقليدي ، ستقرض مؤسسة مالية مثل البنك المال لشراء منزل جديد وستفرض فائدة على هذا القرض.

يتكون الرهن العقاري التقليدي من رأس المال (المبلغ المقترض) وكذلك الفائدة المفروضة على القرض. في معظم الرهون العقارية ، يتم سداد أصل الدين والفائدة شهريًا على مدى 25 عامًا ، وهذا هو السبب في أنها تُعرف أيضًا باسم سداد الرهون العقارية.

في السنوات الأولى ، تم تعيين معظم مدفوعات المقترض مقابل سداد الفائدة مع تقليل جزء أصغر من رأس المال. مع اقتراب نهاية المدة ، يتم تبديل هذا بحيث يتم سداد المزيد من القرض الأصلي كل شهر.

ما هو الرهن الإسلامي؟

يعمل القرض السكني الإسلامي بشكل مختلف لأن المؤسسات المالية الإسلامية ممنوعة من تحصيل الفائدة. هناك العديد من نماذج التمويل الإسلامي ، حيث تعتبر المرابحة والإجارة نموذجين رئيسيين يستخدمان في قروض الإسكان.

تمويل المرابحة

بتمويل المرابحة ، يشتري البنك عقارًا نيابة عن العميل و "يعيد بيعه" لهم بربح. ثم يدفع المشتري للبنك من خلال أقساط شهرية.

تحتاج البنوك الإسلامية إلى ضمانات للحماية من عدم قيام المشتري بسداد مدفوعاته ، لذلك يتم تسجيل العقار في البنك حتى اكتمال جميع مدفوعات الرهن العقاري ، على الرغم من وجود بعض البنوك التي ستدرج اسم المستأجر في سند الملكية.

من مزايا قرض السكن المتوافق مع الشريعة أنه لا توجد مدفوعات فائدة إضافية على السداد المتأخر (على الرغم من أن البنك قد يفرض رسومًا ثابتة).

تمويل الإجارة

نموذج آخر للتمويل الإسلامي المطبق هو الإجارة ، وهو ترتيب شراء وإعادة تأجير. يعتبر هذا النموذج مفيدًا إذا كنت تشتري عقارًا على الخارطة حيث لا يتم سداد أي مدفوعات حتى يتم الانتهاء من العقار.

على سبيل المثال ، إليك عملية حسابية بسيطة باستخدام الرهن العقاري الإسلامي باستخدام الإجارة

لنفترض أنك تشتري عقارًا بقيمة 1،000،000 درهم إماراتي وأنك تقوم بدفع دفعة أولى 200،000 مع قرض بقيمة 800،000 يتم سداده على 4 أقساط سنوية متساوية. ستمتلك حاليًا 20٪ وبعد ذلك ، سيبدو جدول السداد الخاص بك كما يلي:

لذلك بشكل أساسي ، على مر السنين ، كنت تشتري جزءًا أكبر من ملكية المنزل ، على غرار مبدأ الرهن العقاري التقليدي. بصفتك "شريكًا في ملكية" المنزل ، يفرض عليك البنك رسوم "الإيجار". ومع ذلك ، عندما تشتري حصة البنك في الملكية ، تنخفض مسؤولية الإيجار بمرور الوقت. لنفترض أن الإيجار هو 200000 سنويًا ، ستدفع على النحو التالي:

يعد الحصول على قرض عقاري أحد أكبر القرارات المالية التي ستتخذها ، لذلك من المهم مراجعة تكاليف الرهن العقاري بانتظام واتخاذ إجراءات لتقليلها حيثما أمكن. يمكنك ادخار مئات الآلاف من الدراهم خلال مدة الرهن العقاري الخاص بك.

ما هو ريمورتغاغي؟

إعادة الرهن هي عندما تستبدل رهنًا عقاريًا قائمًا برهن جديد ، إما بمقرضك الحالي أو بآخر جديد "يشتري" دينك الحالي.

متى يجب عليك ريمورتغاغي؟

إذا كنت على قرض عقاري بسعر ثابت ولا تزال ضمن الفترة المحددة ، فإننا ننصح بمراجعة الرهن العقاري الخاص بك قبل وقت قصير من الموعد المحدد لانتهاء الفترة المحددة. يمنحك حوالي شهرين الوقت للنظر في الخيارات. إذا كنت تستخدم رهنًا عقاريًا متغيرًا ، فيجب أن تضمن مراجعة قرضك العقاري مرة واحدة في السنة أنك ستبقى في صفقة جيدة.

كيف تعرف ما إذا كانت إعادة الرهن العقاري تستحق كل هذا العناء؟

لتحديد ما إذا كان الأمر يستحق إعادة التصنيف أم لا ، تحتاج إلى معرفة ما إذا كان بإمكانك تعويض تكاليف إعادة الرهن ، والبدء في توفير المال ، في غضون فترة زمنية معقولة. إذا كنت تنتقل إلى رهن عقاري بسعر ثابت ، فيجب أن تبحث عن تعويض التكاليف بشكل جيد خلال فترة السعر الثابت. هذا لأنك ستعود إلى سعر أعلى بمجرد انتهاء فترتك الثابتة وقد تحتاج إلى إعادة الرهن العقاري مرة أخرى.

هناك ثلاثة عوامل رئيسية تحدد ما إذا كان الأمر يستحق إعادة التصنيف أم لا:

• معدل الفائدة الرئيسي على الرهن العقاري الحالي والجديد
• تكاليف إعادة الرهن العقاري
• أي غرامات خروج قد تحتاج إلى دفعها.

سيتمكن مستشار الرهن العقاري الجيد من إجراء تحليل للتكلفة نيابة عنك وتقديم المشورة بشأن ما إذا كان من المنطقي بالنسبة لك إعادة الرهن من الناحية المالية.

الخطوة 1. قارن أسعار الفائدة

إذا كنت تستخدم رهنًا عقاريًا بسعر متغير ، أو بمعدل ارتداد ، فمن المحتمل أن تتمكن من العثور على صفقة أفضل.

من الجدير دائمًا الذهاب إلى البنك ، أو المُقرض ، لديك قرض عقاري خاص بك وسؤالهم عما سيقدمونه لإبقائك كعميل لهم. يمكنك بعد ذلك استخدام هذا للمقارنة بالرهون العقارية الأخرى في السوق.

الخطوة الثانية. حدد تكاليف إعادة رهنك العقاري

إعادة التقييم ليس بالمجان. ستحتاج إلى دفع العديد من الرسوم المرتبطة بالحصول على قرض عقاري جديد ، لذا تأكد من أخذها في الاعتبار عند تقييم ما إذا كان الأمر يستحق إعادة الرهن:

الخطوة 3. تعرف على عقوبات الخروج الخاصة بك

من المحتمل أن البنك الذي تتعامل معه سوف يفرض عليك غرامة على الخروج من الرهن العقاري الخاص بك في وقت مبكر. إذا قمت بإعادة الرهن العقاري ، فسوف يتحمل البنك الجديد هذه التكاليف عن طريق إضافتها إلى الرهن العقاري الخاص بك (لذلك ستحتاج إلى النظر في الغرامات بالإضافة إلى الفائدة).

في عام 2019 ، أصدر البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة قرارًا يقضي بأنه يمكن للمقرضين فرض رسوم تصل إلى 1٪ أو 10000 درهم ، أيهما أقل ، للعملاء الذين يخرجون من رهنهم العقاري مبكرًا.

إعادة الهيكلة ليست مشكلة ويمكن للكثيرين توفير عشرات أو مئات أو حتى آلاف الدراهم

في حين أن إعادة الهيكلة يمكن أن تبدو متعبة ، إلا أن المدخرات تستحق العناء. لذلك ، بمجرد الحصول على قرض عقاري ، تأكد من مراجعته بانتظام.

إن طلب مستشار الرهن العقاري المستقل هو أسهل طريقة لإعادة الرهن. سيقومون بتحليل التكاليف والمدخرات المحتملة الخاصة بك والعثور على أفضل المنتجات في السوق لك. لا تتأخر - فقد تخسر الكثير من المال بدلاً من ذلك ، تواصل مع مستشار الرهن العقاري PSI الخاص بنا لإبعاد المتاعب عنك ومساعدتك على تحقيق وفورات كبيرة على قرضك العقاري.