Cosa si intende analizzando il rapporto tra la capacità finanziaria di ottenere un prestito (DBR) Debt Burden Ratio?

Guida per l'acquirente per la prima volta

Ti sei perso con tutti i termini relativi al mutuo e trovi difficoltà a trovare il giusto significato dei termini del mutuo?

"Tempo fisso", "Tasso variabile", "Rimborso", "Tenure", "LTV", "DBR" ecc. Vuoi comprare casa, ma sei confuso e scoraggiato dal gergo? Bene, speriamo che questa guida aiuti a colmare le lacune.

Rata mensile equiparata (IME)

Si riferisce ai pagamenti mensili effettuati per il rimborso dell'importo del prestito, per tutta la durata del prestito. L'IME = pagamento del capitale ipotecario + pagamento degli interessi

Acquisto/Ri-ipoteca

Trasferimento del mutuo da un istituto di credito all'altro.

Spese di rimborso anticipato (ERC)

Come suggerisce il nome, ERC si riferisce alle commissioni che gli istituti di credito possono addebitarti se decidi di estinguere il mutuo prima della durata iniziale del prestito. Queste spese sono ora regolate dalla Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti e gli acquirenti possono aspettarsi di pagare lo 0-2% dell'importo del prestito in sospeso a seconda di quando chiudono il prestito. Il canone è del 2% nel periodo a tasso fisso, dell'1% nel periodo a tasso variabile, gratuito dopo il 7° anno di mutuo.

Equità

Quando inizi a ripagare il mutuo, inizi a costruire equità nella proprietà. Ad esempio, se hai acquistato una proprietà del valore di 1,5 milioni di AED e hai già pagato 500.000 AED, significa che hai accumulato un patrimonio netto di 1.000.000 di AED nella tua proprietà. Ciò ti consente di richiedere un prestito aggiuntivo o un rilascio di capitale, ovvero un prestito aggiuntivo sul tuo prestito esistente che può essere utilizzato per una varietà di scopi.

Rilascio di capitale/Integrazione/Prestito aggiuntivo/Ulteriore anticipo

Dopo che un mutuo è stato completamente erogato, è possibile richiedere ulteriori prestiti in qualsiasi momento, a seconda dell'idoneità. Puoi utilizzare il patrimonio netto accumulato nella tua casa per richiedere un prestito per consolidare i prestiti o ripagare spese impreviste.

Prestito-valore (LTV)

Il prestito a valore si riferisce alla percentuale del valore della proprietà che il creditore è disposto a prestarti. Ciò è regolato dai regolamenti delle banche centrali degli Emirati Arabi Uniti, con i dettagli specifici di seguito.

Durata/mandato

Questo è il periodo di tempo durante il quale accetti di estinguere il tuo mutuo. I termini e la durata del mutuo sono regolati dalla Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti, con un periodo minimo di 3 anni e un periodo massimo di 25 anni.

Tipi di tassi ipotecari

Mutui a tasso fisso

Applicare un tasso di interesse fisso che non cambia per tutta la durata del prestito. Sebbene l'importo del capitale e degli interessi pagati ogni mese vari da pagamento a pagamento, il pagamento mensile totale rimane lo stesso.

I mutui a tasso fisso sono un’ottima opzione per chi preferisce:

• Pagamenti fissi: i pagamenti mensili rimarranno costanti per tutta la durata del tasso di interesse fisso.
• Non influenzato dalle variazioni dei tassi di interesse generali: sei protetto dai forti aumenti dei tassi di interesse, ma non puoi trarre vantaggio da tassi più bassi, a meno che non rifinanzi.

Mutui a tasso variabile

I tassi di interesse possono essere modificati a intervalli regolari (tipicamente annualmente) dal prestatore o alla data di revisione del conto. Ciò significa che i pagamenti mensili solitamente cambiano di anno in anno e potrebbero diminuire o aumentare.

Perché potrebbe essere adatto a te:

• Pagamenti variabili: i pagamenti mensili del mutuo possono cambiare di anno in anno. Pertanto, per evitare sorprese inaspettate, dovresti investire tempo nel capire come sta andando il tasso.
• Possibilità di pagamenti inferiori – Tuttavia, poiché i tassi sono variabili, potrebbe esserti offerto un tasso di interesse iniziale più basso.
• Calcolo del tasso – I tassi variabili sono generalmente collegati a un tasso standard, che può essere un tasso della Banca Centrale o un tasso base interno stabilito dall’istituto finanziario. Se vuoi essere un mutuatario informato, è saggio sapere su cosa si basa il tuo tasso di interesse variabile.

Metodo di rimborso

Esistono molti tipi diversi di mutui ipotecari disponibili, ognuno con caratteristiche e vantaggi diversi. Esistono inoltre diverse modalità di rimborso dei mutui ipotecari. Il tipo di mutuo ipotecario più adatto a te dipende interamente dalle tue circostanze attuali e future.

Rimborso Mutui Ipotecari

Con il Prestito Rimborso le tue rate mensili sono composte da due elementi:

• Gli interessi che paghi sul prestito
• La restituzione del capitale.

La proporzione esatta del capitale rimborsato rispetto agli interessi pagati dipende dalla durata del prestito. Un termine più breve generalmente significa che inizierai a pagare più capitale che interessi in una fase precedente.

Un prestito di rimborso è l'unica opzione che garantirà di rimborsare il prestito entro un termine definito, a condizione che tu sia al passo con i pagamenti.

Prestiti ipotecari a soli interessi

Con un prestito a soli interessi, i pagamenti mensili coprono gli interessi e non viene rimborsato alcun capitale. Poiché stai rimborsando solo gli interessi, i tuoi pagamenti mensili sono inferiori a un prestito di rimborso di valore simile. Tuttavia, dovrai trovare un modo per rimborsare il capitale alla fine del periodo di soli interessi. È possibile selezionare un metodo di pagamento dei soli interessi sia per le fasi di proprietà in costruzione che per le fasi di proprietà completate. Si prega di notare, tuttavia, che ai sensi dei regolamenti della Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti, i prestiti di soli interessi possono essere concessi solo quando si acquista la proprietà a scopo di investimento con un periodo di prestito non superiore a 5 anni dalla prima data di prelievo.

Assicurazione

La maggior parte degli erogatori di mutui ipotecari richiede che tu abbia un'assicurazione. Può presentarsi in vari tipi e speriamo che quanto segue chiarisca qualsiasi domanda.

Assicurazione sulla protezione del prestito/assicurazione sulla vita

Per la maggior parte degli istituti di credito, è obbligatorio avere un'assicurazione di protezione del prestito (LPI) durante la durata del prestito, per coprire l'importo totale preso in prestito. L’assicurazione può coprire una serie di rischi tra cui malattia, invalidità o morte. Il premio viene generalmente addebitato mensilmente e viene solitamente aggiunto alla rata mensile del mutuo. Il costo dell'assicurazione dipende da una serie di fattori, che possono includere età, salute, stile di vita, abitudine al fumo o durata della copertura. La maggior parte degli istituti di credito offrirà questa assicurazione come parte della propria polizza di gruppo. In alternativa, se desideri utilizzare la tua polizza assicurativa, molti istituti di credito ti permetteranno di cederla, anche se potrebbe essere previsto un costo per farlo. Inoltre, in determinate circostanze, ai clienti può essere consentito di rinunciare all'assicurazione.

Assicurazione sulla proprietà/edifici

Questa polizza assicurativa tutela il proprietario in caso di alcune tipologie di danni all'immobile. L'assicurazione sulla proprietà in genere copre incendio, vento, grandine, furto e altro ancora. L'assicurazione sulla proprietà viene addebitata annualmente e la maggior parte degli istituti di credito offrirà questa polizza. L'assicurazione sulla proprietà è obbligatoria su ville e case a schiera. I recenti incendi edilizi a Dubai Marina, Musaffah e Saadiyat Island hanno dimostrato che i danni alla proprietà rappresentano un rischio molto reale. Di conseguenza, tutti gli acquirenti sono incoraggiati a verificare le disposizioni assicurative su tutti i grattacieli in cui stanno acquistando.

Assicurazione sui contenuti

Ciò fornisce una copertura che copre i danni o la perdita degli effetti personali di un individuo mentre si trovano all'interno della sua abitazione. L'assicurazione sul contenuto generalmente non è obbligatoria, ma è offerta dalla maggior parte degli istituti di credito. L'assicurazione sui contenuti è particolarmente vantaggiosa per oggetti di valore come gioielli e opere d'arte, che hanno un valore unico e sono difficili da sostituire.

Pagare gli interessi su un prestito di denaro è vietato dalla legge della Shariah, quindi molti istituti di credito offrono mutui islamici conformi alla legge della Shariah, così come mutui "convenzionali".

Cos’è il mutuo convenzionale?

Con un mutuo convenzionale, un istituto finanziario come una banca presterà denaro per acquistare una nuova casa e addebiterà gli interessi su questo prestito.

Un mutuo convenzionale è composto dal capitale (l'importo preso in prestito) e anche dagli interessi addebitati sul prestito. Nella maggior parte dei mutui, il capitale e gli interessi vengono pagati mensilmente in 25 anni, motivo per cui sono noti anche come mutui di rimborso.

Nei primi anni, la maggior parte dei pagamenti del mutuatario sono destinati al pagamento degli interessi con una parte minore che riduce il capitale. Con l'avvicinarsi della scadenza, questo cambia in modo che ogni mese venga ripagato di più dal prestito originale.

Cos’è un mutuo islamico?

Un mutuo per la casa islamico funziona diversamente perché agli istituti finanziari islamici è vietato addebitare interessi. Esistono diversi modelli di finanziamento islamici, Murabah e Ijarah sono due modelli chiave utilizzati per i mutui immobiliari.

Finanziamento Murabaha

Con il finanziamento Murabaha la banca acquista un immobile per conto del cliente e glielo “rivende” ricavando un profitto. L'acquirente poi rimborsa la banca tramite rate mensili.

Le banche islamiche hanno bisogno di garanzie per proteggersi dal fatto che l'acquirente non effettui i rimborsi, quindi la proprietà viene registrata presso la banca fino al completamento di tutti i pagamenti del mutuo, anche se ci sono alcune banche che includeranno il nome dell'inquilino sull'atto di proprietà.

Un vantaggio di un mutuo per la casa conforme alla Shariah è che non sono previsti pagamenti di interessi aggiuntivi per i ritardi di pagamento (sebbene la banca possa addebitare una commissione fissa).

Finanziamento di Ijarah

Un altro modello di finanziamento islamico applicato è Ijarah, che prevede un accordo di acquisto e locazione. Questo modello è utile se stai acquistando una proprietà fuori piano poiché non vengono effettuati pagamenti fino al completamento della proprietà.

Ad esempio, ecco un semplice calcolo con un mutuo islamico utilizzando Ijarah

Ipotizziamo che tu stia acquistando un immobile del valore di 1.000.000 AED e versi un acconto di 200.000 con un prestito di 800.000 da restituire in 4 rate annuali di pari importo. Attualmente possiedi il 20% e, successivamente, il tuo programma di rimborso sarebbe simile a questo:

In sostanza quindi nel corso degli anni si acquista una quota maggiore della proprietà della casa, analogamente al principio dell'ipoteca convenzionale. In qualità di "comproprietario" della casa, la banca ti addebita le spese di "affitto". Tuttavia, quando si acquista la quota di proprietà della banca, la passività per l'affitto diminuisce nel tempo. Supponendo che l'affitto sia di 200.000 all'anno, pagheresti come segue:

Accendere un mutuo è una delle decisioni finanziarie più importanti che prenderai, quindi è importante rivedere regolarmente i costi del mutuo e agire per ridurli laddove possibile. Potresti risparmiare centinaia di migliaia di Dirham durante la durata del tuo mutuo.

Cos'è un remortgage?

Il remortgaging avviene quando sostituisci un mutuo esistente con uno nuovo, presso il tuo attuale prestatore o con uno nuovo che "riacquisterà" il tuo debito esistente.

Quando dovresti remortgage?

Se hai un mutuo a tasso fisso e sei ancora entro il periodo fissato, ti consigliamo di rivedere il tuo mutuo poco prima della scadenza del periodo fisso. Circa due mesi ti danno il tempo di valutare le opzioni. Se hai un mutuo a tasso variabile, rivedere il tuo mutuo una volta all'anno dovrebbe assicurarti di rimanere con un buon affare.

Come fai a sapere se vale la pena remortgaging?

Per determinare se vale la pena remortgaging, è necessario capire se è possibile recuperare i costi del remortgaging e iniziare a risparmiare denaro, entro un periodo di tempo ragionevole. Se stai passando a un mutuo a tasso fisso, dovresti cercare di recuperare i costi entro il periodo di tasso fisso. Questo perché tornerai a un tasso più elevato una volta terminato il periodo fisso e potrebbe essere necessario reipotecare nuovamente.

Ci sono tre fattori chiave che determinano se vale la pena remortgaging o meno:

• il tasso di interesse principale del mutuo esistente e di quello nuovo
• i costi del remortgaging
• eventuali penalità di uscita che potresti dover pagare.

Un buon consulente ipotecario sarà in grado di eseguire un'analisi dei costi per te e consigliarti se ha senso finanziario per te rifinanziare.

Passaggio 1. Confronta i tassi di interesse

Se hai un mutuo a tasso variabile o un tasso di reversione, è probabile che riuscirai a trovare un accordo migliore.

Vale sempre la pena andare alla banca, o all'istituto di credito, con cui hai il mutuo e chiedere loro cosa offriranno per mantenerti come loro cliente. È quindi possibile utilizzare questo per confrontare con altri mutui sul mercato.

Passaggio 2. Calcola i costi di rifinanziamento

Il remortgaging non è gratuito. Dovrai pagare diverse commissioni associate alla sottoscrizione di un nuovo mutuo, quindi assicurati di tenerne conto quando valuti se vale la pena ipotecare nuovamente:

Passaggio 3. Scopri quali sono le tue penalità di uscita

È probabile che la tua banca ti addebiti una penalità per l'uscita anticipata dal mutuo. Se rimutui, la tua nuova banca si farà carico di questi costi aggiungendoli al tuo mutuo (quindi dovrai considerare le sanzioni più gli interessi).

Nel 2019, la Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti ha decretato che gli istituti di credito possono addebitare fino all'1% o 10.000 dirham, a seconda di quale sia l'importo inferiore, ai clienti che escono anticipatamente dal mutuo.

Il rifinanziamento non è una seccatura e molti possono risparmiare decine, centinaia o addirittura migliaia di dirham

Anche se il remortgaging può sembrare una seccatura, i risparmi valgono la pena. Quindi, una volta sottoscritto un mutuo, assicurati di continuare a rivederlo regolarmente.

Chiedere a un consulente ipotecario indipendente è il modo più semplice per rifinanziare. Analizzeranno i tuoi potenziali costi e risparmi e troveranno i migliori prodotti sul mercato per te. Non ritardare: potresti perdere un sacco di soldi, contatta invece il nostro consulente ipotecario PSI per toglierti ogni fastidio e aiutarti a risparmiare molto sul tuo mutuo.