تخيل استئجار عقار تجاري في أحد أكثر المناطق التجارية ازدحاماً في دبي وعدم تلقي أي إيجار لمدة ثمانية أشهر. كان هذا هو الوضع وراء قضية حديثة أمام مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC) في دبي، حيث أمر مستأجر بإخلاء عقار في الخليج التجاري بعد تراكم 2.415 مليون درهم كإيجار غير مدفوع.
حاول المستأجر تسوية المبلغ المستحق بالكامل، ولكن العرض والإيداع جاءا بعد انتهاء فترة الإشعار المطبقة البالغة 30 يومًا. قضت لجنة الدرجة الأولى بأن محاولة الدفع المتأخرة لم تمنع الإخلاء.
يسلط القرار الضوء على جزء مهم من إطار الإيجار في دبي: يجب على المستأجرين الاستجابة لإشعارات الدفع الرسمية ضمن الإطار الزمني المطبق، بينما يحتاج المالكون إلى اتباع الإجراءات القانونية الصحيحة قبل السعي لاستعادة حيازة ممتلكاتهم.
إليك ما حدث، وما تقوله المادة 25 من قانون الإيجارات في دبي، وماذا يعني الحكم للمالكين والمستأجرين.
قضية الخليج التجاري: كيف تطورت نزاع إيجاري بقيمة 2.4 مليون درهم
تضمن النزاع اتفاقية إيجار تجاري بقيمة إيجارية إجمالية قدرها 2,415,000 درهم. وفقًا لتفاصيل القضية المبلغ عنها، لم يقم المستأجر بأي مدفوعات إيجارية منذ بداية الإيجار. بعد ثمانية أشهر، ظل المبلغ بالكامل مستحقًا.
لم يتم دفع الإيجار من البداية
فشل المستأجر في دفع الإيجار طوال الأشهر الثمانية الأولى من الإيجار التجاري، مما أدى إلى عدم سداد المبلغ الإيجاري التعاقدي بالكامل.
بالنسبة للمالك، كان هذا يعني متابعة الإجراءات القانونية الرسمية لاسترداد الإيجار المستحق واستعادة حيازة العقار.
قام المالك بتسليم إشعار مدته 30 يومًا
أصدر المالك إشعارًا رسميًا يطالب المستأجر إما بتسوية الإيجار المستحق أو إخلاء المبنى في غضون 30 يومًا من استلام الإشعار.
لم يقم المستأجر بتسوية المبلغ خلال تلك الفترة.
حاول المستأجر الدفع بعد الموعد النهائي
خلال الإجراءات، قدم المستأجر شهادة تظهر عرضًا وإيداعًا للإيجار المستحق بالكامل. كان القصد من الوثيقة إظهار محاولة للوفاء بالتزام الدفع.
ومع ذلك، وجدت لجنة الدرجة الأولى أن العرض والإيداع تم تقديمهما بعد انتهاء فترة الـ 30 يومًا. لم تمنع المحاولة المتأخرة أمر الإخلاء.
ماذا قررت اللجنة؟
أمرت اللجنة المستأجر بما يلي:
- إخلاء المبنى التجاري وتسليمه خالياً من الشاغلين والمتعلقات.
- دفع إيجار إضافي بالسعر التعاقدي السنوي المطبق حتى تاريخ الإخلاء الفعلي.
- دفع الرسوم والتكاليف ذات الصلة.
يوضح القرار كيف يمكن أن يؤثر توقيت الاستجابة للدفع على نزاع إيجاري. كما يوضح سبب وجوب احتفاظ المالكين والمستأجرين بسجلات صحيحة واتباع الإجراءات المطلوبة.
ماذا يقول قانون الإيجارات في دبي عن الإيجار غير المدفوع والإخلاء
تحكم العلاقة بين المالك والمستأجر في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، بصيغته المعدلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008.
أحد الأحكام الرئيسية لمنازعات الإيجار التي تنطوي على إيجار غير مدفوع هو المادة 25 (1) (أ). يسمح للمالك بطلب الإخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار، أو أي جزء منه، في غضون 30 يومًا من تاريخ تسليم إشعار الدفع، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
كيف تعمل قاعدة إشعار الإخلاء لمدة 30 يومًا
تعتبر فترة الـ 30 يومًا جزءًا مهمًا من العملية القانونية.
تستحق بعض التفاصيل الاهتمام:
تبدأ الفترة عند تسليم الإشعار. يتم احتساب الـ 30 يومًا من تاريخ استلام المستأجر لإشعار الدفع الرسمي، بدلاً من مجرد تاريخ استحقاق الإيجار الأصلي.
تعتبر طريقة التسليم مهمة. تحدد المادة 25 التسليم عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل لهذا السبب من أسباب الإخلاء. يجب على المالكين الاحتفاظ بأدلة تظهر تاريخ تسليم الإشعار.
الإخلاء ليس تلقائيًا. إذا لم يقم المستأجر بالدفع خلال الفترة المطبقة، يجوز للمالك متابعة دعوى إخلاء من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC). ينظر المركز في الدعوى والأدلة الداعمة قبل إصدار قرار.
لا يمنح عدم الدفع المالك الحق في الاستيلاء الفوري على العقار. لا تزال إجراءات الإشعار والإجراءات القانونية المطلوبة سارية.
أسباب أخرى للإخلاء المبكر بموجب المادة 25
عدم الدفع ليس السبب الوحيد الذي قد يدفع المالك لطلب الإخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار.
تغطي المادة 25 أيضًا ظروفًا أخرى، بما في ذلك:
- استخدام العقار لغرض غير قانوني: عندما يستخدم المستأجر العقار أو يسمح باستخدامه لغرض غير قانوني أو بطريقة تنتهك النظام العام أو الآداب.
- ترك المباني التجارية شاغرة: قد يواجه المستأجر الإخلاء إذا تُرك عقار تجاري شاغرًا دون سبب وجيه لمدة 30 يومًا متتالية أو 90 يومًا غير متتالية خلال عام واحد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- الإخلال بالالتزامات القانونية أو التعاقدية: يجوز للمالك أن يطلب الإخلاء إذا فشل المستأجر في الوفاء بالتزام قانوني أو تعاقدي ولم يعالج الإخلال في غضون 30 يومًا بعد استلام الإشعار المطلوب.
تعتمد الشروط والمتطلبات المتعلقة بالإشعار على السبب المحدد الذي يتم الاستناد إليه.
لماذا لم يمنع الدفع المتأخر الإخلاء؟
قد يفترض المستأجر أن دفع الرصيد المستحق بالكامل في أي وقت سيحل نزاعًا إيجاريًا. ومع ذلك، تُظهر قضية الخليج التجاري سبب أهمية توقيت الدفع.
قدم المستأجر شهادة عرض وإيداع فقط بعد انتهاء فترة الإشعار البالغة 30 يومًا. لم تقبل اللجنة هذه المحاولة المتأخرة كسبب لمنع الإخلاء.
هناك فرق مهم عندما يرفض المالك قبول الإيجار.
توفر دبي إجراء عرض وإيداع رسميًا من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC). بموجب توجيهات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، يمكن للمستأجر التقدم بطلب لإيداع المبلغ الإيجاري من خلال المركز عندما يرفض المالك الدفع. بمجرد أن يقبل القاضي الطلب، يعتبر المستأجر قد دفع من تاريخ القبول.
يجب عدم الخلط بين هذا الإجراء ومجرد محاولة الدفع بعد انقضاء الموعد النهائي القانوني. يجب على المستأجرين الذين يواجهون رفض الدفع طلب التوجيه بشأن العملية الرسمية على الفور بدلاً من الاعتماد على الترتيبات غير الرسمية.
الدرس المستفاد من هذه القضية ليس أن كل دفع متأخر يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء. بدلاً من ذلك، تعتمد النتيجة على الظروف ومتطلبات الإشعار المعمول بها وما إذا كان الطرفان قد امتثلا للإجراءات القانونية ذات الصلة.
