Was versteht man unter der Analyse des Verhältnisses der finanziellen Fähigkeit, einen Kredit zu erhalten (DBR) und der Schuldenlastquote?

Leitfaden für Erstkäufer

Sind Sie mit allen Begriffen rund um die Hypothek verwirrt und haben Schwierigkeiten, die richtige Bedeutung der Hypothekenbegriffe zu finden?

„Feste Laufzeit“, „Variabler Zinssatz“, „Rückzahlung“, „Tenure“, „LTV“, „DBR“ usw. Sie möchten ein Haus kaufen, sind aber durch den Fachjargon verwirrt und abgeschreckt? Wir hoffen, dass dieser Leitfaden dabei hilft, die Lücken zu schließen.

Gleichgestellte monatliche Rate (EMI)

Bezieht sich auf die monatlichen Zahlungen, die Sie zur Rückzahlung des Kreditbetrags über die Laufzeit des Kredits leisten. Das EMI = Zahlung des Hypothekenkapitals + Zinszahlung

Aufkauf/Neuhypothek

Übertragen Sie Ihre Hypothek von einem Kreditgeber auf einen anderen.

Gebühren für vorzeitige Rückzahlung (ERC)

Wie der Name schon sagt, bezieht sich ERC auf Gebühren, die Kreditgeber Ihnen in Rechnung stellen können, wenn Sie sich entscheiden, die Hypothek früher als die ursprüngliche Laufzeit des Darlehens abzubezahlen. Diese Gebühren werden nun von der Zentralbank der VAE reguliert und Käufer können damit rechnen, 0-2 % des ausstehenden Kreditbetrags zu zahlen, je nachdem, wann sie ihren Kredit abschließen. Die Gebühr beträgt 2 % während der Festzinsperiode und 1 % während der variablen Zinsperiode und ist nach dem 7. Jahr der Hypothek kostenlos.

Eigenkapital

Wenn Sie mit der Tilgung Ihrer Hypothek beginnen, beginnen Sie, Eigenkapital an der Immobilie aufzubauen. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 1,5 Mio. AED gekauft und bereits 500.000 AED abbezahlt haben, bedeutet dies, dass Sie an Ihrer Immobilie Eigenkapital im Wert von 1.000.000 AED aufgebaut haben. Dadurch können Sie entweder ein Aufstockungsdarlehen oder eine Eigenkapitalfreigabe in Anspruch nehmen, bei der es sich um eine zusätzliche Kreditaufnahme zu Ihrem bestehenden Darlehen handelt, die für verschiedene Zwecke genutzt werden kann.

Eigenkapitalfreigabe/Aufstockung/zusätzliche Kreditaufnahme/weiterer Vorschuss

Nachdem eine Hypothek vollständig ausgezahlt wurde, können Sie je nach Förderfähigkeit jederzeit einen weiteren Kreditantrag stellen. Sie können das angesammelte Eigenkapital Ihres Eigenheims nutzen, um einen Kredit aufzunehmen, um Kredite zu konsolidieren oder unerwartete Ausgaben zu tilgen.

Beleihungswert (LTV)

Der Beleihungswert bezieht sich auf den Prozentsatz des Immobilienwerts, den der Kreditgeber bereit ist, Ihnen zu leihen. Dies wird durch die Vorschriften der Zentralbanken der VAE geregelt, genauere Einzelheiten finden Sie weiter unten.

Amtszeit/Amtszeit

Dies ist der Zeitraum, über den Sie sich bereit erklären, Ihre Hypothek abzubezahlen. Die Laufzeiten/Laufzeiten von Hypotheken werden von der Zentralbank der VAE geregelt, mit einer Mindestlaufzeit von 3 Jahren und einer Höchstlaufzeit von 25 Jahren.

Arten von Hypothekenzinsen

Hypotheken mit festem Zinssatz

Berechnen Sie einen festen Zinssatz, der sich während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht ändert. Obwohl die Höhe des monatlich gezahlten Kapitals und der Zinsen von Zahlung zu Zahlung variiert, bleibt die monatliche Gesamtzahlung gleich.

Festhypotheken sind eine großartige Option für diejenigen, die Folgendes bevorzugen:

• Feste Zahlungen – Ihre monatlichen Zahlungen bleiben während der gesamten Laufzeit des festen Zinssatzes konstant.
• Unbeeinflusst von Änderungen der allgemeinen Zinssätze – Sie sind vor starken Zinserhöhungen geschützt, können aber auch nicht von niedrigeren Zinssätzen profitieren, es sei denn, Sie refinanzieren.

Hypotheken mit variablem Zinssatz

Die Zinssätze können in regelmäßigen Abständen (typischerweise jährlich) vom Kreditgeber oder am Kontoüberprüfungstermin geändert werden. Das bedeutet, dass sich Ihre monatlichen Zahlungen normalerweise von Jahr zu Jahr ändern und sinken oder steigen können.

Warum es für Sie geeignet sein könnte:

• Variable Zahlungen – Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen können sich von Jahr zu Jahr ändern. Um unerwartete Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie daher Zeit investieren, um zu verstehen, wie sich der Kurs entwickelt.
• Möglichkeit niedrigerer Zahlungen – Da die Zinssätze jedoch variabel sind, kann es sein, dass Ihnen ein niedrigerer Anfangszinssatz angeboten wird.
• Zinsberechnung – Variable Zinssätze sind im Allgemeinen an einen Standardzinssatz gebunden, bei dem es sich um einen Zinssatz der Zentralbank oder einen internen Basiszinssatz des Finanzinstituts handeln kann. Wenn Sie ein informierter Kreditnehmer sein möchten, ist es ratsam zu wissen, worauf Ihr variabler Zinssatz basiert.

Rückzahlungsmethode

Es gibt viele verschiedene Arten von Hypothekendarlehen, die jeweils unterschiedliche Merkmale und Vorteile bieten. Es gibt auch verschiedene Möglichkeiten, Hypothekendarlehen zurückzuzahlen. Welche Art von Hypothekendarlehen am besten zu Ihnen passt, hängt ganz von Ihren aktuellen und zukünftigen Umständen ab.

Hypothekendarlehen mit Rückzahlung

Bei einem Tilgungsdarlehen setzen sich Ihre monatlichen Raten aus zwei Teilen zusammen:

• Die Zinsen, die Sie für das Darlehen zahlen
• Die Rückzahlung des Kapitalbetrags.

Der genaue Anteil des zurückgezahlten Kapitals im Verhältnis zu den gezahlten Zinsen hängt von der Laufzeit des Darlehens ab. Eine kürzere Laufzeit bedeutet in der Regel, dass Sie zu einem früheren Zeitpunkt mehr Kapital als Zinsen zahlen.

Ein Tilgungsdarlehen ist die einzige Option, die Ihnen die Rückzahlung Ihres Darlehens über einen festgelegten Zeitraum garantiert, sofern Sie mit Ihren Zahlungen Schritt halten.

Hypothekendarlehen ohne Zinsen

Bei einem zinslosen Darlehen decken Ihre monatlichen Zahlungen die Zinsen und es wird kein Kapital zurückgezahlt. Da Sie nur die Zinsen zurückzahlen, sind Ihre monatlichen Raten niedriger als bei einem Tilgungsdarlehen mit ähnlichem Wert. Sie müssen jedoch einen Weg finden, das Kapital am Ende Ihres Zinszeitraums zurückzuzahlen. Sowohl für im Bau befindliche Immobilienphasen als auch für fertiggestellte Immobilienphasen kann eine zinslose Zahlungsmethode ausgewählt werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass gemäß den Vorschriften der Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate zinslose Darlehen nur beim Kauf der Immobilie zu Investitionszwecken mit einer Darlehenslaufzeit von nicht mehr als 5 Jahren ab dem ersten Inanspruchnahmedatum gewährt werden können.

Versicherung

Die meisten Hypothekengeber verlangen den Abschluss einer Versicherung. Es kann verschiedene Arten geben, und wir hoffen, dass die folgenden Fragen alle Fragen klären.

Kreditschutzversicherung/Lebensversicherung

Für die meisten Kreditgeber ist es obligatorisch, während der Kreditlaufzeit eine Kreditschutzversicherung (LPI) abzuschließen, um den gesamten geliehenen Betrag abzudecken. Die Versicherung kann eine Reihe von Risiken abdecken, darunter Krankheit, Invalidität oder Tod. Die Prämie wird in der Regel monatlich berechnet und in der Regel zur monatlichen Hypothekenrate hinzugerechnet. Die Höhe der Versicherung hängt von einer Reihe von Faktoren ab, darunter Alter, Gesundheitszustand, Lebensstil, Rauchgewohnheiten oder Versicherungsdauer. Die meisten Kreditgeber bieten diese Versicherung im Rahmen ihrer Gruppenpolice an. Wenn Sie alternativ Ihre eigene Versicherungspolice nutzen möchten, erlauben Ihnen viele Kreditgeber die Abtretung, auch wenn hierfür möglicherweise eine Gebühr anfällt. Darüber hinaus kann es Kunden unter bestimmten Umständen gestattet sein, sich von der Versicherung abzumelden.

Sach-/Gebäudeversicherung

Diese Versicherung schützt den Eigentümer bei bestimmten Schäden an der Immobilie. Die Sachversicherung deckt in der Regel Feuer, Wind, Hagel, Diebstahl und mehr ab. Die Sachversicherung wird jährlich berechnet und die meisten Kreditgeber bieten diese Police an. Für Villen und Stadthäuser ist eine Sachversicherung obligatorisch. Die jüngsten Gebäudebrände in Dubai Marina, Musaffah und Saadiyat Island haben gezeigt, dass Sachschäden ein sehr reales Risiko darstellen. Aus diesem Grund wird allen Käufern empfohlen, die Versicherungsvereinbarungen der Hochhäuser, in denen sie kaufen, zu prüfen.

Inhaltsversicherung

Dabei handelt es sich um einen Versicherungsschutz, der für Schäden oder Verlust persönlicher Besitztümer einer Person aufkommt, während diese sich in der Wohnung dieser Person befinden. Eine Hausratversicherung ist in der Regel nicht obligatorisch, wird aber von den meisten Kreditgebern angeboten. Eine Inhaltsversicherung ist besonders vorteilhaft für wertvolle Gegenstände wie Schmuck und Kunstwerke, die einen einzigartigen Wert haben und schwer zu ersetzen sind.

Die Zahlung von Zinsen für ein geliehenes Geld ist nach dem Scharia-Gesetz verboten, daher bieten viele Kreditgeber neben „konventionellen“ Hypotheken auch islamische Hypotheken an, die dem Scharia-Gesetz entsprechen.

Was ist eine herkömmliche Hypothek?

Bei einer herkömmlichen Hypothek leiht ein Finanzinstitut, beispielsweise eine Bank, Geld für den Kauf eines neuen Eigenheims und berechnet für dieses Darlehen Zinsen.

Eine herkömmliche Hypothek setzt sich aus dem Kapital (dem geliehenen Betrag) und den für das Darlehen berechneten Zinsen zusammen. Bei den meisten Hypotheken werden Kapital und Zinsen über einen Zeitraum von 25 Jahren monatlich abbezahlt, weshalb sie auch als Tilgungshypotheken bezeichnet werden.

In den ersten Jahren werden die meisten Zahlungen eines Kreditnehmers mit der Tilgung der Zinsen verrechnet, während ein kleinerer Teil den Kapitalbetrag reduziert. Je näher das Ende der Laufzeit rückt, desto mehr wird vom ursprünglichen Darlehen monatlich abbezahlt.

Was ist eine islamische Hypothek?

Ein islamischer Wohnungsbaukredit funktioniert anders, da es islamischen Finanzinstituten verboten ist, Zinsen zu verlangen. Es gibt mehrere islamische Finanzierungsmodelle, wobei Murabah und Ijarah zwei wichtige Modelle für Wohnungsbaudarlehen sind.

Murabaha-Finanzierung

Bei der Murabaha-Finanzierung kauft die Bank im Namen des Kunden eine Immobilie und „verkauft“ sie mit Gewinn an ihn weiter. Anschließend zahlt der Käufer das Geld in monatlichen Raten an die Bank zurück.

Islamische Banken benötigen Sicherheiten, um zu verhindern, dass der Käufer seine Rückzahlungen leistet. Daher wird die Immobilie bei der Bank registriert, bis alle Hypothekenzahlungen abgeschlossen sind. Allerdings gibt es einige Banken, die den Namen des Mieters in der Eigentumsurkunde angeben.

Ein Vorteil eines Scharia-konformen Wohnungsbaudarlehens besteht darin, dass bei verspäteten Zahlungen keine zusätzlichen Zinszahlungen anfallen (allerdings kann die Bank eine feste Gebühr erheben).

Ijarah-Finanzierung

Ein weiteres islamisches Finanzierungsmodell ist Ijarah, eine Buy-and-Lease-Back-Vereinbarung. Dieses Modell ist nützlich, wenn Sie eine Immobilie außerhalb des Plans kaufen, da keine Zahlungen erfolgen, bis die Immobilie fertiggestellt ist.

Als Beispiel hier eine einfache Berechnung mit einer islamischen Hypothek mit Ijarah

Nehmen wir an, Sie kaufen eine Immobilie im Wert von 1.000.000 AED und leisten eine Anzahlung von 200.000 sowie ein Darlehen von 800.000, das in 4 gleichen Jahresraten zurückgezahlt wird. Sie würden derzeit 20 % besitzen und danach würde Ihr Rückzahlungsplan wie folgt aussehen:

Sie kaufen also im Laufe der Jahre einen größeren Teil des Eigentums am Haus, ähnlich dem Prinzip einer herkömmlichen Hypothek. Als „Miteigentümer“ des Hauses berechnet Ihnen die Bank „Miete“. Wenn Sie jedoch den Eigentumsanteil der Bank aufkaufen, verringert sich die Mietschuld mit der Zeit. Gehen Sie davon aus, dass die Miete 200.000 pro Jahr beträgt, würden Sie wie folgt zahlen:

Die Aufnahme einer Hypothek ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen, die Sie treffen werden. Daher ist es wichtig, die Kosten Ihrer Hypothek regelmäßig zu überprüfen und Maßnahmen zu ergreifen, um sie zu senken, wo immer Sie können. Während der Laufzeit Ihrer Hypothek könnten Sie Hunderttausende Dirham sparen.

Was ist eine Umschuldung?

Bei einer Umschuldung ersetzen Sie eine bestehende Hypothek durch eine neue, entweder bei Ihrem aktuellen Kreditgeber oder bei einem neuen, der Ihre bestehenden Schulden „abkauft“.

Wann sollten Sie eine Umschuldung vornehmen?

Wenn Sie eine Hypothek mit festem Zinssatz haben und sich noch innerhalb Ihrer festen Laufzeit befinden, empfehlen wir Ihnen, Ihre Hypothek kurz vor Ablauf Ihrer festen Laufzeit zu überprüfen. Ungefähr zwei Monate geben Ihnen Zeit, Optionen zu prüfen. Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, sollte eine Überprüfung Ihrer Hypothek einmal im Jahr sicherstellen, dass Sie weiterhin ein gutes Angebot erhalten.

Woher wissen Sie, ob sich eine Umschuldung lohnt?

Um festzustellen, ob sich eine Umschuldung lohnt, müssen Sie herausfinden, ob Sie die Kosten der Umschuldung amortisieren und innerhalb eines angemessenen Zeitraums Geld sparen können. Wenn Sie auf eine Festzinshypothek umsteigen, sollten Sie versuchen, die Kosten innerhalb des Festzinszeitraums möglichst schnell wieder hereinzuholen. Dies liegt daran, dass Sie nach Ablauf Ihrer Festlaufzeit auf einen höheren Zinssatz zurückgreifen und möglicherweise eine erneute Umschuldung vornehmen müssen.

Es gibt drei Schlüsselfaktoren, die darüber entscheiden, ob sich eine Umschuldung lohnt oder nicht:

• den Gesamtzinssatz Ihrer bestehenden und neuen Hypothek
• die Kosten der Umschuldung
• etwaige Ausreisestrafen, die Sie möglicherweise zahlen müssen.

Ein guter Hypothekenberater kann für Sie eine Kostenanalyse durchführen und Sie beraten, ob eine Umschuldung für Sie finanziell sinnvoll ist.

Schritt 1. Zinssätze vergleichen

Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz oder einem Umkehrzinssatz haben, werden Sie wahrscheinlich ein besseres Angebot finden.

Es lohnt sich immer, zur Bank oder zum Kreditgeber zu gehen, bei dem Sie Ihre Hypothek haben, und sie zu fragen, was sie anbieten, um Sie als Kunden zu behalten. Anschließend können Sie diese mit anderen Hypotheken auf dem Markt vergleichen.

Schritt 2. Berechnen Sie Ihre Umschuldungskosten

Die Umschuldung ist nicht kostenlos. Mit der Aufnahme einer neuen Hypothek müssen Sie mehrere Gebühren bezahlen. Berücksichtigen Sie diese daher unbedingt, wenn Sie beurteilen, ob sich eine Umschuldung lohnt:

Schritt 3. Informieren Sie sich über Ihre Ausstiegsstrafen

Es ist wahrscheinlich, dass Ihre Bank Ihnen eine Strafe für die vorzeitige Kündigung Ihrer Hypothek in Rechnung stellt. Wenn Sie eine Umschuldung vornehmen, übernimmt Ihre neue Bank diese Kosten, indem sie sie Ihrer Hypothek hinzufügt (Sie müssen also die Strafen plus Zinsen berücksichtigen).

Im Jahr 2019 verfügte die Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate, dass Kreditgeber Kunden, die ihre Hypothek vorzeitig kündigen, bis zu 1 % oder 10.000 Dirham, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist, in Rechnung stellen können.

Eine Umschuldung ist kein Aufwand und viele können Dutzende, Hunderte oder sogar Tausende von Dirham sparen

Auch wenn eine Umschuldung mühsam sein kann, sind die Einsparungen die Mühe wert. Wenn Sie also eine Hypothek aufgenommen haben, sollten Sie diese regelmäßig überprüfen.

Die einfachste Möglichkeit zur Umschuldung ist die Befragung eines unabhängigen Hypothekenberaters. Sie analysieren Ihre potenziellen Kosten und Einsparungen und finden für Sie die besten Produkte auf dem Markt. Zögern Sie nicht – Sie könnten viel Geld verlieren. Nehmen Sie stattdessen Kontakt mit unserem PSI-Hypothekenberater auf, der Ihnen den Ärger nimmt und Ihnen dabei hilft, bei Ihrer Hypothek große Einsparungen zu erzielen.